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2015年11月10日

高天佑 新聞點評

補置威力更勝八萬五

前特首董伯伯果然「鐵過楊傳廣」,雖年近八旬,且已退位10年,仍心繫香江,積極發熱發光,繼當年「八萬五」後再獻新猷,其創辦的團結香港基金昨天提出「補貼置業計劃」,讓日後的公屋住戶可用「時光倒流價」買樓,並提供九成半按揭擔保,同時由政府承諾「賺你袋,蝕我賠」,終極目標是讓全港八成家庭擁有自置居所。這一招美好得很烏托邦feel,卻勢必大幅改變本港的社會和經濟結構,以至於香港人百多年來的核心價值觀,威力可能較「八萬五」有過之而無不及。

對於團結香港基金發表的報告,本報今天的頭條已有詳盡報道,筆者在此想指出該建議會造成的兩大重要影響。第一是讓現行的公屋福利政策進一步提升為「三重彩」,「筍」得難以置信。大家都知道,公屋住戶現時享有第一重福利,即遠低於市價的租金(約相當於市價五分一以下),這是源自前港督葛量洪(五十年代「廉租屋政策」)、並由八十年代港督麥理浩發揚光大之德政,亦是香港得以穩定繁榮的核心基礎之一,故此這重福利有必要繼續維持及加強。

公屋福利變「三重彩」

在這第一重福利之下,公屋戶由於住屋開支大減,理論上會比起未能「上樓」的家庭,更容易儲蓄日後購買私樓的首期,這是第一重福利的衍生好處。當然,正如統籌今次研究的王于漸教授指出,隨着本港經濟發展成熟,上流渠道不及從前暢通,「新上樓」公屋住戶已不容易大幅提升收入,即使能夠節省大部分租金,也不一定儲得夠錢買私樓。所以他建議在現行公屋政策加進第二重福利,其實是恢復八十年代的「租者置其屋計劃」概念,公屋住戶可選擇用折讓價格(較市值低三成至五成)購買自住單位,從而由租戶「升呢」為業主。

誠然,王于漸教授指出的基層上流階梯不暢問題確實存在,所以來到這裏為止,筆者原則上不反對團結基金的建議。但筆者覺得問題在於該建議提出的第三重福利,即是讓公屋住戶按入住一刻的市值(再減除折讓)來鎖定購買價格,而且永遠有效。舉例說,住戶今天入住時,該公屋單位市值300萬元,折讓五成即150萬元,那麼即使在20年後,該單位按每年跟隨通脹升值4%計算,已價值約650萬元,而住戶仍可用150萬元「時光倒流價」購買,較市值的折讓擴闊至接近八成,相當於今天可用60萬元購買市值300萬元的單位,基本上半賣半送。

另一方面,若住戶入住後樓市下跌,已鎖定的購買價格亦可隨市值下調,即是「向上封頂,但下不封底」,變相由政府向公屋住戶承諾「賺你袋,蝕我賠」,公屋福利「筍」得如此交關,若有足夠的土地和財政資源去執行,那麼「八成家庭自置物業」(比當年「八萬五」的七成家庭置業目標更進一步)的確不是夢想。問題是,如何獲取足夠資源去執行?因此該報告的第二部分題為「增加土地供應」,嘗試作出解答,可是提出的手段不外乎填海、改變土地用途及削減郊野公園等,無甚新意。

改寫「大市場小政府」

退一百萬步來看,即使港府真的「叮」一聲變得政通人和,能夠凝聚社會共識,徹底解決土地不足問題,但該建議還會帶來第二大重要影響。一方面,一項如此「筍」的福利政策,難免會產生磁石效應,吸引更多市民爭崩頭去獲取。近年已有部分大學畢業生,自感置業無望,遂在投身社會後不向上爭取升職加薪,反而刻意壓抑職位和收入,藉之向下爭取公屋福利,只為獲得一片瓦遮頭。當公屋福利變成「三重彩」後,如此「自甘向下流」的年輕人只會愈來愈多,恐會改寫香港百多年來崇尚積極向上的所謂「獅子山下」價值觀,對王于漸教授希望促進上流的原意造成反效果。

最後,該建議若能實現,亦將改變香港百多年來的社會和經濟結構,讓港府成為獨大的地產發展商。雖然近年公營房屋落成量已佔全港住宅落成量接近四成,港府早已是「第一大發展商」,但在該建議成真後,勢必把全港大部分家庭都吸納進公屋,屆時港府的建屋量將超過所有其他發展商的總和,變成壓倒性之獨大,猶如新加坡般逾八成家庭住進政府提供的房屋,不足兩成家庭居於私營發展商興建的住宅。如此這般,所謂的「地產霸權」便有望徹底瓦解,但奉行百多年的「大市場,小政府」原則亦肯定需要改寫。

該建議目前只是由前特首的智庫拋出來試水溫,尚非港府官方宣示的政策,同時仍有土地和財政資源難題待解,因此短期內對樓市的衝擊未必像「八萬五」般巨大;然而一旦獲得落實,對社會的影響將遠超乎樓價升跌,比「八萬五」有過之而無不及,孰福孰禍難以逆料。

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