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2015年1月9日

卓文 夾心人

由郊野地說起

現屆政府房屋政策是重中之重,但樓價卻不斷飆升。中原城市領先指數創新高,將軍澳的呎價也破頂成交。科大雷教授看不過眼,撰文指特區若將10%郊野公園用來發展,估計便可供應50萬個單位以上。有關建議不是雷教授首創,他只是用數據量化效益。不過他和很多盲搶地人士一樣,捨易取難。首先,郊野公園,土地不全屬公家,內裏有私人業權。若真要發展,便要通過立法會改例,又要收地,然後重新推出市場招標,再加上周邊配套如道路,整個規劃完成時間,就算成功,可能都要等到第五屆特首。

事實上,新界現成就有大量可用土地。參考兩大地主恒基及新鴻基年報,兩者新界土地儲備差不多6900萬平方呎(地盤面積計)。若用保守3倍地積比率,又假設平均房屋面積是500呎,這些荒廢土地便可建成40多萬個單位,足夠未來十年需求。若政府能加速農地轉住宅地程序,又軟硬兼施,要求大地產商加快發展,香港怎會有供應不足問題。

不過更大之迷思則是需求。根據數據,特區人口增幅愈來愈低,2000年以來,平均年增率只是1%以下。政府去年報告,亦指人口未來將會急速老化。兩者對長遠房屋需求都是負面。除非政府有明確人口政策,比如增收移民,不然目前所謂龐大需求,只是偽議題。

最後,從管治看,政府是否真心打壓樓價,真是未知數。過去兩三年,已有很多市民高位入市。若是動真格,又會出現很多負資產,到時反政府陣營便多一批生力軍。梁班子與其自製麻煩,倒不如將爛攤子留給下任特首,自己順利完成這屆任期,便功德圓滿。所以樓市措施,估計都是口惠不實。

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