2023年9月28日

若為樓市鬆綁力度必須到位

香港樓市負面消息接踵而至，價格持續下滑，不但二手單位屢現蝕讓個案，而且地產發展商不惜劈價求售，推出的新盤從「成本價」逐漸惡化為「蝕本價」。差餉物業估價署昨天（二十七日）公布的數據反映，今年八月全港私人住宅樓價指數回落至三百三十九點二，按月下跌百分之一點四，連跌四個月，按年則瀉百分之七點八八。

樓市「長牛」夢斷榮景不再，大出血式減價個案紛呈，恐怕對於整體經濟造成非常不良的骨牌效應。政商界人士近月異口同聲呼籲，要求特區政府在住宅印花稅方面「減辣」或「撤辣」，幾位前財金高官包括梁錦松、唐英年和馬時亨均提出，必須搞好本地樓市，製造財富效應，否則樓價續跌有機會釀成金融危機。

行政長官李家超和財政司司長陳茂波對於是否調整樓市辣招，大半年來一直堅稱沒有改變意圖。然而，剛剛結束訪問歐洲行程回港的陳茂波似乎已有口風放鬆的跡象，他表示，當年引入樓市辣招之時，政府看到住宅樓宇供應偏緊，所以要遏抑炒賣和投資的需求，現在樓市與當年情況不同，去年樓價跌了百分之十五左右，今年到七月回升約百分之二，可看到今年樓市基本上穩住下來。至於會否調整樓市調控措施，財爺指政府會密切留意市況，以務實態度不斷檢視。他重申，不同樓市需求管理措施有其目的，亦在特定環境內有所作用。

陳茂波不再斬釘截鐵斷言否定「減辣」或「撤辣」，市場人士理解為救市的一線曙光，期待特首於十月二十五日發表的《施政報告》推出為樓市鬆綁的措施。此外，按照地產建設商會執委會主席梁志堅的講法，他上月與李家超會面期間，討論過樓市辣招的情況，雖然對方沒有明言會調整，但他引述特首稱，政府在樓市方面「會做啲嘢」。

樓市跌勢加劇，不但見諸二手和一手樓盤的減價潮，還有一事可堪憂慮，就是一兩年前高價賣出的樓花如今陸續進入收樓期。收樓之時，需要按揭付款的買家可能面對銀行估價不足的困難局面，如果沒有充裕的現金財力補差價，部分買家也許迫於無奈撻訂離場，成為把樓市進一步推低的催化劑。

尚有一點必須注意，盛產地王的九龍東啟德發展區猛吹淡風。兩星期前，啟德第2A區二號及三號地盤由信置牽頭財團以五十三億五千萬元中標，每方呎樓面地價僅五千三百九十二元，創近十年新低。相隔四年簡直天淵之別，二〇一九年六月同區招標出售的另一塊地皮，每方呎樓面地價高達一萬九千六百三十六元。兩者相比，跌幅達七成。

麵粉價與麵包價息息相關，既然地價回到十年前，那麼樓價是否同樣跌至十年前的水平？果如是的話，可能觸發大量負資產物業湧現，對於經濟百害而無一利，莫說「香港夜繽紛」活不起來又動不起來，連帶日間經濟亦難免冷冷清清。

昔日為樓市降溫的辣招在前特首梁振英任內實施，看來他亦不介意轉變。梁振英最近在社交網上發文表示：「當年應付樓價飆升的策略是增加供應，同時通過加稅調控炒賣需求、投資需求和外來需求。這種調控需求的措施收效，同時還有機動和靈活的特質，可以隨時按不斷變化的市況調整稅率，一如按揭利率和成數，機動調控非本地和非自住需求。」該帖文特意附上兩個標籤「#需求管理措施可加可減」和「#審時度勢」，似是呼籲政府因應時勢減辣。

假設《施政報告》真的推出鬆綁樓市措施，力度必須到位，不該半湯不水，畢竟樓價跌勢不止，施策力度過輕恐於事無補。現時發展商的一手貨尾超過兩萬伙，美國仍有機會繼續加息，都為市場帶來沉重壓力。內地房地產危機愈爆愈驚人，亦可能殃及香港，負債纍纍的房地產開發商中國恒大董事局主席許家印傳聞已處於警方監視居住中。萬一內地房地產泡沫轟然爆破，進而影響銀行業，香港樓市肯定躲不過。

陳茂波和李家超如果面對現實決定出手救市，不必拘泥於是否「今天的我打倒昨天的我」，以結果為目標，餘者毫不足懼。