2023年1月3日

張量童

秤一秤這片「三葉草」

千呼萬喚，交椅洲人工島的初步規劃方案終於在2022年12月21日出台，並於12月29日在立法會發展委員會的特別會議討論。

中部水域人工島會以一個貫通香港島、大嶼山及屯門沿海地區的完整策略性道路和鐵路網絡作支援。資料顯示，首階段發展將聚焦於總填海面積約為1000公頃（即10平方公里）的交椅洲人工島。項目規劃人口規模則降至50萬至55萬人，有別於原來的40萬至70萬人，其商業區部分將提供約27萬個多元化就業機會。

博匯智庫一直以來都認同中部水域人工島的區位優勢及其運輸基建對全港發展的重要性，只是對其成本效益和財務安排可行性存疑。

初步規劃方案

透過發展交椅洲人工島成為第三個核心商業區，將進一步提升香港的經濟競爭力。支援人工島發展的策略性運輸基建設施，將大幅提升維港都會區與北部都會區的連接，亦鞏固大嶼山連接世界及大灣區其他城市的「雙門戶」優勢，以及進一步完善香港整體交通網絡。

1000公頃的交椅洲人工島由三個島嶼組成，每個面積240公頃至380公頃不等。三島又以一「Y形」水道分隔，其排列恰似一片「三葉草」，也像代表幸運的車軸草。

三島布局合理，又能保持鄰近水域的水流適度流動，對水質和生態的影響減至最低，符合「智慧、環保及具抗禦力」的城市設計策略。

立法會文件內的「土地用途目標」清楚列明與出行相關設施和休憩用地合共450公頃，佔填海用地的45%。經濟用途和居住用途用地合共350公頃，扣除區內綠化和路網的部分，淨用地面積約為200公頃，按商業和住宅總樓面面積合共約1000萬平方米計算，地積比率平均為5倍。生活社區及核心商業區內最高的住宅地積比率分別為6.5倍及7.5倍，非住宅地積比率最高為15倍。建築密度相對不低，有待城市設計詳細方案完成後，才可肯定前設的可持續規劃及城市設計指標能否達標。

交椅洲人工島填海以及策略性道路和鐵路工程造價費用估算則由2018年的5020億元上調至5780億元（增幅約15%）。但細心查看資料數字，5780億元的估算並未包括「欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展」（2018年估算950億元）和PI公路及擴闊龍門路（2018年估算270億元）。而交椅洲填海1000公頃（含基礎設施）造價則由2560億元增加至2940億元。按政府數字計算，交椅洲填海本身是1510億元，島上基礎設施則為1430億元（逾23%增幅）。優先運輸網絡造價又由2018年的2460億元上升至2840億元（逾15%增幅）。

賣地收入估算

接下來便要計算一下賣地收入的估算。立法會文件指出，根據2018年估算，土地出售可得收入達7070億至11000億元，而整個「明日大嶼願景」項目造價估算為是6240億元。核心商業區佔地約100公頃，商業樓面面積約400萬平方米。另外，7個宜居生活社區將提供100萬平方米商業面積，合共500萬平方米。這個數字，業界普遍認為過高，亦擔心如此龐大的商業面積將難於短期內消化。

住宅方面，按人均建築面積30平方米計算，50萬至55萬人口將需要1500萬至1650萬平方米，當中有450萬至495萬平方米私人住宅面積。

假設所有住宅和非住宅的「樓面地價」按每平方米10萬元計算，總共950萬至995萬平方米樓面地價估計產生9500億至9950億元（近一萬億元）的賣地收入，可見目前7500億元的估算尚算合理。

然而，項目的總成本應該是不止5780億元。政府仍需投入興建如社區會堂、醫院、學校、街市、體育、文娛、康樂、社福等社區設施，以及政府建築物如行政中心、政府合署、警署、消防局、法院大樓等，公共設施如市政管網、供水、渠務、污水和廢物處理設施等。另外，亦須為生態保育和漁業補償預留款項。這些開支金額也應該詳細列明，讓市民更好掌握這片「三葉草」的成本效益。

事實上，數字歸數字，目前的估算和未來以「付款的當日價格」（money of the day﹝MOD﹞）的數字，必然會有差距。而5780億元的開支也不可能是按平均每年300億元計算；因為交通基建理應在項目開展初期便得投入，而賣地收入相對會在後期發生。建議政府重新將工程開支和賣地收入以MOD價值按預計發生時段列明，並以「現金流折現模型」（Discounted Cash Flow﹝DCF﹞model）表列清楚，讓市民和商界有更清晰的概念。

至於項目投融資或財務安排方面，政府因應細分項目性質提出了4個不同方法。在政府財政緊絀的預期，盡最大程度利用市場機制和私營參與是值得深入探討的方向。

總結而言，項目對推動經濟和改善民生的貢獻毋庸置疑。三島填海布局合理，優先鐵路和道路走線理性科學。隨着政府公開更多資料和數據，相信這個「明日大嶼願景」軸心項目的交椅洲人工島，在確保能有效管控成本和施工進度的前提下，將得到更多市民和商界的支持。這片「三葉草」便有希望成為香港的一個吉祥標誌。

博匯智庫主席

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