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2022年1月27日

李子衝 觀潮篇

為何樓價高企不下

「劏房租管法例」剛於上星期正式生效,希望紓緩一下擠迫戶的經濟壓力,成效如何,有待觀察。劏房、籠屋的出現,肯定是私人樓價高企、公屋供應不足下的產物;港澳辦主任夏寶龍早前已經發話,限時告別這等居所,解決社會矛盾;時間表定了下來,路線圖尚未就緒,其實問題在政府的承擔,以及改變積習已久的官僚文化。

在資本主義市場經濟下,價格是反映供求狀況,供應少,價格自然不斷上升;香港的房屋供應嚴重短缺是鐵一般的事實,發展局局長黃偉綸、運房局局長陳帆年年公布的數字就是不足;不過他們學懂了畫餅充飢,發展方面有「明日大嶼」,未來二、三十年填海造地千多公頃,房屋方面有「長遠房屋發展策略」,說有足夠供應,只不過是頭輕尾重,開劃空頭支票,預計10年後解決問題。

為什麼特區成立以來,幾任政府都專注房屋發展,董建華定下八萬五的建屋計劃,梁振英和林鄭月娥更提升為重中之重,但是二十多年來,仍然未能解決房屋問題,原因何在?原因是殖民地年代的思維一直留存今天,一是高地價政策,一是保育性規劃。幾十年來,香港都奉行高地價政策,港英政府高舉無稅自由港,以及低稅率以招徠投資者,要彌補政府開支,強化土地收益是重要的支柱,況且香港地少人多,土地珍貴,限制土地供應是抬高地價的關鍵。

歷任港督都愛好大自然,政府亦以麥理浩徑、衛奕信徑來命名穿梭郊野公園的棧道。香港在規劃上有70%的面積是不准發展,主要是保育之名,試問巧婦又怎能面對無米之炊呢?因是之故,政府體系的公務員個個小心翼翼,慢條斯理去處理土地問題;經常提及「土地大辯論」的數據,香港土地供應由生地變熟地,即是一塊地由規劃到可以起樓,平均14年,建築再加3、4年,換句話說,由選擇土地開始,至完工入伙,就要20年了,成本可想而知。

為什麼生地變熟地需要十多年的時間,原因是我們的政府程序。興建樓宇由規劃開始,首先看規劃大綱圖,符合大綱圖可以快一點,否則便要走城規程序,一般是改變土地用途,例如由農地改為屋地,完成後再經《《《《《《《城市規劃條例》第16條(Section 16)申請發展項目,這兩部分費時甚久,規劃署將申請分發十多二十個部門徵求意見,又再公眾諮詢,來回經年,中間夾雜部門的刊憲程序,十年八載視作等閒。有時遇上政府有意發展某一區域,進行研究,就會凍結該區發展,可是這些研究隨時兩、三年,押後是閣下的事。

城規以外,地政登場,一般稱為換地,實際是向政府補償改變用途地價,以及購買相連有關的政府地,又是另一個漫長過程。

政府為着公眾利益,不想賤賣土地,高價開價,買家多番議論,多年才能成交,曠日持久,費時失事。然後審議建築圖則,批准後方能開展工程。

最大問題是公務員心態,因為他們沒有商業壓力,押後只是增加你的發展成本,太過熱心反而給人官商勾結的感覺,不如嘆慢板,隨意所之,成本當然轉嫁到樓價之內。不過政府最大的本領是找藉口,諉過於人,說法是供應少歸咎於有人囤地,不作發展,想以《收回土地條例》強搶民間資產;又或者說發展商囤樓不賣,擬用「空置稅」對付,增加買家成本。這都是推卸責任的思維,沒有迎難而上,解決核心問題;試看政府啟動新界東北新發展區,不用說董建華、曾蔭權年代提出,就算由陳茂波着手執行計算,10年來未見樓宇出現。

回想港英年代的玫瑰園計劃,1990年頒布,97年前基本完成(除了國際機場98年啟用),無限感慨。

行政長官林太任內最後一份《施政報告》,準備檢討城規條例、保育條例、新界祖堂條例,希望縮減流程、簡化程序算是正確方向,試看何時會得到成果!

時事評論員

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