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2021年11月26日

社評 社評

內房調控一仗功成 發掘下個增長引擎

內地每隔幾年便會對房地產行業展開宏觀調控,遏抑過度投資和炒風,務求把樓價控制在民眾可負擔的水平,惟效用通常不持久,樓市愈多規限愈漲升。然而,始於去年的新一輪調控威力非比尋常,樓價多年來首錄按月跌幅,銷售急滑,一些近年快速坐大的房企深陷財困。當局今仗取得實績,乃因擊中房企要害,取態跟以往有別,遊戲規則改寫。房地產作為增長引擎的角色被淡化,在經濟面臨下行壓力的當前,無疑是一着險棋,究竟下一個增長引擎落在何方,綠色產業應已脫穎而出。

今次有兩招直接對準房企的死穴,首先是全面截斷資金鏈,令業界難再以高槓桿運轉。據國家統計局數字,房企開發資金主要有四個來源,分別是國內貸款佔一成多、自籌資金佔三成以上、售樓訂金及預收款佔逾三成、個人按揭貸款佔一成多。以往調控普遍以限制開發貸款為主,對房企打擊有限,風聲過後便一切復常。現在官方的手段非常針對性,去年實施的負債率「三道紅線」及「貸款集中度管理」,向屬自籌資金的發債融資及銀行按揭直接開刀,賣樓預收款要設專戶處理,不得隨意取用,四條水喉齊關,恐怕不是每間企業都能熬過。

其次,中央多番強調不把房地產作為短期刺激經濟手段,意味就算經濟放緩,調控也不會半途而廢。回望以往每當景氣進入下行周期,房地產都會立時變身穩增長的火車頭,重新獲得政策支持。有兩個較矚目的例子:二○○八年環球爆發金融海嘯,中央推出四萬億元人民幣刺激方案,把大量資金送進房地產市場;二○一五年股災後經濟不振,翌年中央降低房貸利率及首付比例,主動為房企「去庫存」,樓市驟然回暖。正因為有前科,很多房企或會以為今趟也一樣,惟中央已明言決不重施故伎,大家別寄望歷史重演了。

內房行業自一九九八年房地產市場化改革以來,一直被視為新的經濟增長點,至二○○三年更成為「支柱性產業」。以去年數據推算,整個產業鏈佔國內生產總值一成七,佔固定資產投資二成七,土地出讓金及相關稅收佔地方財政收入近四成,是名副其實的經濟引擎。若房地產行業的定位改變,不再作為短期刺激經濟手段,那麼必須有一個新的增長引擎替補,帶動經濟維持合理增長。

中國要實現充分就業,維護社會穩定,經濟增長保持在合理區間至為重要,當局斷不會在毫無準備下,任由重要引擎熄火。事實上,從最近官方新推出的措施判斷,新的經濟增長引擎已初露頭角,正是綠色、低碳及減排等可持續發展領域的大批產業。為此,財金政策正全速起動,兩個多星期前,人行推出減碳排支持工具,為銀行提供低息資金,鼓勵向相關行業放貸;上星期,國務院宣布設立二千億元人民幣專項再貸款,推動清潔用煤,可動用的資金規模媲美過往對房地產的支持。

國務院副總理劉鶴星期三在《人民日報》撰文指出,實現高質量發展,就是要在碳達峰碳中和框架下,逐步和有序實現全國的生產生活方式全面綠色低碳轉型,形容這是一場廣泛而深刻的經濟社會系統性變革。由此可見,節能減排、走向低碳,將涉及各行各業,跨越不同階層。中央已定下二○三○年前碳達峰,二○六○年前碳中和,低碳經濟的潛在投資及需求非常巨大,並會延續幾十年,打造出萬億元計的市場。中國這方面的技術與西方在同一起跑線,甚至更早開步,更有把握自立自強,成為經濟增長新動力。

高槓桿的內房市場面對空前嚴謹的調控,加上近兩年新冠疫潮,滑坡之急超乎經營者預期,在此「缺氧脫水」關頭,措施又似開始鬆動,例如官方承諾滿足合理的信貸需求、准許房企發境內債、加快審批按揭。總理李克強日前在一個經濟形勢座談會上強調,出台經濟政策措施時要實事求是,避免運動式、冒進式及一刀切,反映正因應形勢為政策微調。不過,中央既然決心追求高質量發展,扭轉過度依賴房地產的畸形生態,陷困的內房商能否像以往一樣大步跨過逆境,要看他們的造化。

說到底,內房產業經過二十多年才有今天的體量,任何新冒起的增長引擎均需一段時間培育,始可練成撐起半邊天的支柱。換言之,在洗牌交替之間,經濟短期仍難免有下行壓力。

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