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2021年2月3日

林行止 林行止專欄

「長龍」隱現新樓見虛火 物業投資非內企「任務」

一、

雖然通脹率蓄勢待升,若干自由市場國家的「保值商品」如物業的價格亦進入緩慢有序的上升軌,但本港的物業市道前景,筆者考慮再三,認為毋須修改去年十二月十六日本欄的看法:「香港樓市旺景已逝」!

七、八十年代樓市初興,為了促銷令資金快速流轉,物業發展商(當時物業經紀尚是初創行業,主導樓宇銷售的是業主而非「代理」)莫不施展渾身解數,營造供應有限需求無限的景象,而「景象」的具體化便是「買樓(花)長龍」。「排隊購物的現象」,是運籌學和經濟學(管理學)的研究對象,雖然前者的目的,在令管理層決定如何最適地分配人手服務顧客以提高效率;後者則認為「長龍」的出現,是在有形及無形商品需求不確定下的必然產物,換句話說,「長龍」是經濟資源浪費。不過,由於「長龍」傳遞了需求殷切的訊息,因此被「有貨待沽」的商家充分操控。非常諷刺的是,「長龍」的起因是市場資訊不足,然而,「長龍」本身釋放的資訊,是商家出售的商品(及服務)供應不足,那等於說「長龍」代表「價廉物美」及「欲購從速」。佔便宜、「搵着數」(Rent Seeking)是經濟人的天性,因此見「長龍」便擠身其中以免「執輸」者不勝其數;在順風順水的日子,跟風的「長龍客」肯定有所得着,且所得甚多,因為他們根本不必花金錢和時間即沒有付出任何「資訊成本」而受惠!

「長龍效益」被急於求售的商人充分利用,七十年代後期和八十年代初期,本港的地產發展商是佼佼者,其時每有新樓開盤,便見「輪籌」買樓的「長龍」……。由於政府對官地拍賣量調度有道(以提高賣地收益令低稅率少稅項得以持續為標的)、香港經濟成功轉型令在人口驟增(不斷從內地湧入,國際城市吸引的各色人等亦蜂擁而至)之下,仍然充分就業,由於低稅令受薪階級在不憂失業之下,實質收入長期上行,進而興起置業的意願,十分自然;而「分期供樓」的發明(真正發明人應在解放前內地),令更多市民有資格置業;加上物業發展商發展出一套無懈可擊的定價政策,即同一物業分階段開售,後賣的價錢必較高,令先買者馬上有利可圖,如此循環不息,發展商固團團作富家翁(建樓賣樓致富且躋身世界級豪富榜,全球二百餘國唯香港地產商有此能耐),置業者(若仍在供款,不能稱業主)在一般情形下,會因樓價日高及入息日豐而「脫貧」,同時縮短成為業主真正進入中產階級的時間。

香港便在這種「內循環」的經濟氛圍下,成為國際級富裕之城,而不少貪婪無懨的地產商,看中市場需求熾熱(買樓必賺的現實,令更多港人奮不顧身投入市場),新樓落成或於稍後才建成的「樓花」,都不愁沒有買家,發展商遂一方面在法律邊緣遊走,合法地囤地居奇;一方面天才地創造了世上所無的「發水樓」,即五六百呎住宅以一千甚至更多呎數出售,其財源廣進,還用說乎?!不過,現在想來,這種一度大受市場「歡迎」的賣樓奇招,有兩項消極後遺。其一是發展商的後代,大都不願意、不樂意投入高風險的創新行業,因為有物業發展實在太容易令人發大財的先例,做其他生意便提不起勁,這可能埋下了香港經濟在物業市道旺景不再之後、無以為繼而趨下游的隱患。其一是今後若有業主以購入時的面積賣樓,買家請專業人士量度,竟大大低於此數,屆時賣家能否控告原發展商,指其虛報樓面面積?答案是絕對不能,因為物業買賣合約並無「樓面面積」的「細節」……。香港買賣物業,必須通過「律師樓」辦理手續,你以為律師會把主顧(長期生意來源的發展商)還是客人(多為一次過的買家)的利益放在首位?答案是殘障人士都懂的!

二、

近來香港樓市十分暢旺,銷情既速價格亦予人有物業旺市來臨之感;不過,這僅見於新樓市場,二手樓的銷情以「差強人意」去形容仍嫌誇張。新樓銷售會否又出現七、八十年代的「長龍」現象,筆者不得而知,但在當前政經皆出現問題及疫情未完未了的情形下,新樓旺場,實在值得大書特書。

不少論者把二手樓的滯銷,歸咎於蓄勢移民者眾,以對普通受薪階級來說,離港前的首務,是把物業出售,作為在外地生活包括置業安居之資,由於這類人數不在少,求售的住宅相應增加而需求不可能同步上升,售價因而下行,合理之至……。有人寄望於「北水」會大購樓宇,因為物業市道不景、代表香港衰敗,會令「接手」治港的北京臉上無光,這種想法比天真還天真!誠然,內地在港機構買了不少物業(數月前黃之鋒公布有關調查時,筆者知道「充公私產」的歷史不會在香港重演,因此視之為大好消息),但僅供自用;內地超級豪富購買香港頂級豪宅樓、或為營造香港經濟繁榮如昔甚且勝前的假象而大量置業,則絕不可能……。為何這麼武斷?理由有三。甲、這有利港人「走資」,發展商會加速資金外移、二手樓業主則會「滿載移民」;乙、撐起樓價令更多平民百姓買不起樓,與中國照顧勞工階層的根本國策背馳;丙、內地若有意在港投資,會收購一些與民生有關且勞工集約的企業,員工當然不必如官員般「宣誓」,但僱主明文不准他們參與任何反中反建制的活動(包括言文),情理中事(員工有辭工的自由);換句話說,這樣做既有利民生,又可令東主成為家喻戶曉的名字,還會大大減降群眾抗爭活動再起的可能性!

至於有人認為大灣區人民會來港就業、買樓,可能性當然存在,然而,在此間經濟蓬勃及樓價「合理化」後,這種情況才會出現。事實上,筆者相信協商產生的治港班子,亦會朝此方向努力,唯受惠是普羅百姓而非頂級中產以上的港人!

不得不一說的是,香港的高端「寫字樓」亦好景不再,主要原因並非不少國際企業(及金融機構)移情他地(包括內地),而是在家工作已成若干行業的常態,美國的「一級寫字樓」因此甚多空置,人所共知;東京的情況亦令人擔憂,港人熟知的電通廣告公司,去年二月開始,員工在家工作,成效甚彰,上周遂決定出售東京總部(容一萬一千多名員工的四十八層高商廈,叫價三千億日圓)、愛貝克斯(Avex)和三越伊勢丹稍前亦作此宣布……。紐約和東京商廈空置日多,香港步其後塵,非不可能。事實上,香港商廈及公營樓宇市場,還有一個其他都會所無的潛在競爭者:「明日大嶼」,筆者相信此新城必能如期完成,屆時中環將如今之直布羅陀(若上環半山)而一般受薪者負擔得起的住宅樓宇大量落成,香港的住宅荒由是紓解——供應漸多,樓價前景趨下可期。

再說一遍,點土成鑽的香港物業旺景已一去不復返!

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