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2019年3月15日

凌偉明

運隨勢走:洪水橋是大灣區時代CBD

中央政府2月中旬公布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》(下稱《綱要》),社會各界都關心香港能否趕上大灣區這列發展快車。

由於大灣區的推展講求城市間互補合作,因此,灣區內的軟硬件都要有緊密聯繫,以促進人民、物資、資金和資訊的便捷流動。

在香港,洪水橋位處聯繫大灣區的策略位置,與深圳前海在珠江三角洲口東邊相鄰【圖】,實為大灣區內一個高效串聯樞紐,發展得宜,必成為新時代的CBD。香港能否抓緊這個機不可失的發展機遇,關鍵在於特區政府是否有適當的土地運用及運輸規劃,包括興建連接洪水橋和前海的跨境鐵路,加強香港與深圳,以至其他大灣區城市的聯繫,並以官民合作方式全速開展洪水橋的發展項目,讓新發展區早日成形。

洞悉先機 推動發展

前規劃署署長、理大社會創新設計院總監凌嘉勤建議特區政府適時與深圳政府合作,探討以跨境鐵路連接洪水橋與前海,藉此促進兩地的人流、物流,並把洪水橋的發展定位從「區域經濟及文娛樞紐」,提升至「新界北核心商業區」(CBDN)的層面。

筆者很同意凌嘉勤的倡議,亦認為其建議與持續智庫7年前提出把新界西北打造成為「新都會區」的想法不謀而合。

事緣筆者在2012年曾撰文提出一個被視為「狂想」的建議,把洪水橋位處的香港西北地域,打造成中環、尖沙咀、九龍東之外的另一都會區。當時中央還未推出大灣區政策,而特區政府在洪水橋新發展區首兩個階段公眾諮詢中,亦只簡單地點出其策略性位置,並未在初步發展大綱圖加入足夠的商業元素,更無清晰說明如何發揮洪水橋的地理優勢。

其實,當時世界經濟已明顯出現東移的趨勢,持續智庫因而提出發展與珠三角接壤的香港西北地域,利用該處的地理優勢,讓香港成為外商通往內地的國際門戶,亦作為內地企業開拓環球市場的夥伴。當年的「狂想」能否實踐成「理想」,關鍵在於該區有沒有策略性的運輸網絡,像水管一樣把交通貫通。

時移世易,一如持續智庫所預見,香港經濟出現向西北遷移的趨勢。筆者樂見昔日參與洪水橋規劃的凌嘉勤建議把該區設置為跨境鐵路落腳點,亦相信此建議將可帶動港深兩地商業活動的合作,讓洪水橋在大灣區經濟政策下,協助香港擔當一個舉足輕重的角色。筆者更認為,凌嘉勤的方案只要加上連接至「明日大嶼」計劃的鐵路和道路,以及連接新界東西的北環線,未來香港4個核心商業區將會連成一圈,便利經機場和港珠澳大橋到港的商旅人士,讓香港成為通往世界和大灣區的重要門戶。

CBD必須有八爪魚一般的交通網絡。現今世代通訊科技成熟與效率要求提升,視像會議非常普及,亦創造不少居家工作機會,有人因此認為會令商業區的重要性下降。但其實企業運作仍需要「基地」支援,而面對面交流、直接對話始終是最有效的溝通方式,難以取代。1月時,筆者有機會到日內瓦的聯合國歐洲總部參觀,工作人員帶着客人觀看一個又一個的會議室,由承載數十人到數百人的都有。期間,他表示雖然視像會議普及,但面對面對談、閒談,甚至握手言歡,才是「人道」(Human)。

據報道,深圳政府在《綱要》公布後,已提出興建連接前海和洪水橋的跨境鐵路,方便兩地人流。為免「蘇州過後無艇搭」,錯失大灣區的發展機遇,特區政府要盡快與深圳政府合作,研究這條鐵路,並抓緊現時社會踴躍參與大灣區建設的良好氛圍,設法加快洪水橋的發展進度。

官民合作 急追落後

大灣區預計2035年全面建成國際一流灣區的目標,而洪水橋新發展區要到2037年才完成,難免令人擔心新發展區落成後,會否已錯失夥拍前海合作的時機。

筆者認為,在大落後的情況下,必須官民合作,鼓勵土地業權人按新發展區的規劃方向全速開展私人發展項目,做得一個得一個,將有助追趕落後。

參照古洞北及粉嶺北新發展區計劃的安排,政府將採用「加強版的傳統新市鎮發展模式」作為洪水橋的實施模式,在特定條件下容許土地業權人以「原址換地」方式,發展項目。這模式的好處是可運用民間企業的資金、人力、智慧和靈活性,發展規劃下的用途,免卻政府收地再在市場重新批出土地所費的時間,可加快提供樓房的速度。

此外,不少民間企業擁有興建安老院舍、青年宿舍等經驗,當局不妨考慮放寬有關換地的土地用途要求,容許具相關發展經驗的業權人參與興建社區設施,讓新發展區早日落成之餘,確保首批居民遷入時,區內已有一定配套設施。

運隨勢走,是自然發展智慧,香港已遲了起步,特區政府必須放膽規劃洪水橋的未來,不能被過往的指引窒礙規劃。單靠政府出力,難免受很多官僚制度限制,既然如此,應該引入民間參與,並容許分階段、分地段按着大綱圖發展,官民合作,一起建設這個影響香港未來的新發展區。

凌偉明  持續智庫

 

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