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2019年3月4日

陳雅妍 建築思話

活化工廈2.0之六大發展方向

政府於2010年推出活化工廈計劃,6年內共完成129宗申請,佔工廈總數約8%,提供超過210萬平方米的樓面面積。活化條件限制已統一業權的工廈作出申請,現時大部分分散業權的工廈未能免補地價進行活化。

特首於2018年《施政報告》宣布重啟活化工廈計劃,發展局於去年底遞交立法會的文件當中,提及新活化工廈計劃包括的6項措施。分別是整幢改裝、重建、改裝作過渡性房屋、准許單位作文化藝術、創意及創新科技用途、擴闊工廈內緩衝樓層的准許用途及倉庫的定義。

政府提供一站式支援

特首去年6月宣布房屋政策時,首先介紹工廈活化成過渡性房屋的建議。由運房局主持的專責小組,提供一站式支援,協助非牟利團體幫助尚未獲分配公屋等基層市民,提供合適的臨時居所。政府將彈性處理規劃及樓宇設計上的規定,並免收取地契豁免書費用。屋宇署去年8月向業界發出通函,透過活化計劃作過渡性房屋,將考慮豁免若干居住單位關於上蓋面積、地積比率、天然通風及採光等要求,條件是要獲得社企承諾妥善管理,以及落實額外有關消防安全等補償措施。

此外,有關整幢改裝位於商業、商貿、工業用地,以及樓齡15年或以上的工廈,因為城規會已准許作非工業用途,地政署於2019年初起為期3年,會按照上一輪活化計劃訂立的相同條件,免收整幢改裝及改變用途的地契豁免書費用;附帶一項額外條件是,要求業主預留改裝總樓面的10%作特定用途,包括推廣文化藝術、創意及創新科技產業等,業主跟租戶自行協商有關租金及租約條款。

若選擇整幢建於1987年前的工廈,容許放寬地積比率最多兩成,因為1987年前工廈的消防裝置未能符合現今的標準。重建計劃先要得到城規會批准,提供各項技術評估例如交通及環境報告,證明重建發展與當區的相融性;申請須於2018年底起3年內向城規會提出,並在獲取城規批准後3年內,完成有關地契修訂及繳付十足地價。

現時工業地限制只可以作工業及或倉庫用途,雖然根據分區計劃大綱圖(OZP),工廈內常見的用途也屬於第一欄的准許用途,即毋須作額外規劃申請,但礙於地契上的用途限制,非工業或倉庫用途即屬違契。

政府希望善用工廈,支援一些新興行業發展,包括文化藝術、創意及創新科技界等。政府將容許3類在工廈個別單位出現的用途,前提是該用途於OZP屬於第一欄的准許用途,而且確保豁免用途不會吸引外間人流、並產生潛在的消防安全危險。

3類非工業的容許作業,包括藝術工作室,影音錄製、設計媒體製作、創意產業的辦公室及研究所、設計及發展中心。

各部門須通力合作

地政署及發展局今年發出指引,擴闊工廈內緩衝樓層的准許用途及倉庫的定義。現時如工廈設有緩衝樓層,例如機電房或空置樓層,能夠完全分隔低層跟高層的工業用途部分。當繳付豁免書費用及符合規劃的情況下,便可容許把工廈的最低3層改裝作其他非工業用途,包括商舖及服務行業、餐廳等。

地政署進一步准許緩衝樓層局部改裝作電訊機樓中心及電腦╱數據處理中心,前提是符合消防安全的限制。地政署亦進一步放寬工業契內倉庫用途的定義,涵蓋貨物裝卸及貨運設施和可循環再造物料回收中心的用途。

活化工廈2.0的六大方向,是政府希望能夠釋放工廈潛力,除了過往整幢重建或改建外,容許在符合消防要求下局部改建工廈;但對於業主來說,活化工廈商業考慮的誘因卻欠奉,上一輪活化能把工廈單位轉為辦公室或酒店用途,現在作為臨時過渡性房屋,卻沒有經濟上的誘因,放寬工廈內有文化藝術、創意及創新科技界的作業,只是讓一直存在於工廈的作業合法化,卻亦只有3年限期,限期後的處理手法尚未有長遠安排。

此外,新一輪活化的附加條款,是要業主自行尋找符合資格的文化藝術或創科類別的租客,實行上確有難處。若想要獲放寬兩成地積比,需要完成城規及於3年內完成修訂地契,政府各部門要通力合作才能在限時完成。當業主已投放資源完成城規批准,若不能在限期內完成改契,將會蒙受經濟上損失。上述只是新一輪活化計劃的大綱,詳盡實施方法,還有待今年各政府部門發出的指引和規範。

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