熱門:

2019年1月19日

李子衝 觀潮篇

土地供應大龍鳳(二)

《土地供應專責小組》提出建議,從過往諮詢文件18個選項中,選取8項作為政府優先研究及推行的項目,解決土地供應短缺的問題。

短中期選項:棕地發展、利用私人的新界農地儲備、利用私人遊樂場地契約用地作其他用途;中長期選項:維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間、於新界發展更多新發展區、發展香港內河碼頭用地。

《小組》報告沒有帶來驚喜,因為不見任何開發土地的新思維,不會移動郊野公園、不會搭建天空之城;剩下來,短期只可用現有私人的農地和棕地,長遠就靠填海,建構東大嶼。不動郊野公園和保育地,便不能夠增加新的土地元素,用私人合作方式發展農地,說易行難。

香港的農地主要在地產商及原居民手中。原居民很多以祖堂形式擁有,祖堂的概念是把前人的土地傳給子孫,以留萬世,讓他們有瓦遮頭,就算落難,也不至無家可歸。由於用祖堂形式持有土地,買賣、發展等都有很大的困難。其中有法律意見認為,祖堂轉售需全部子孫贊成方能交易。祖堂存世多年,子孫眾多,若要一個反對也沒有,恍如緣木求魚,以至今日香港有幾千個祖堂被凍結,有地無所用;同時亦影響發展商的土地併購。

效舊樓強拍收祖堂地

要知道,新界農地並非大幅完整買賣,很多時是東一幅、西一幅,慢慢拼出一幅較大地皮。同樣,發展商在買地過程中亦遇到不少祖堂地,以至碎不成形,甚或中間開洞,總之不能發展。換句話說,解決不了祖堂交易問題,農地發展便舉步維艱。

最好的辦法是猶如舊樓強拍,需要一定份額贊成才可以出售,門檻可以定在較高的九成,不失祖堂成立的原意,讓祖堂土地較易流動,釋放新界土地的潛力,為社會提供更多房屋的麵粉;另一點從發展商的角度,公私營合作,未必是他們最佳的商業效益。

很多人認為,公私營發展農地是輸送利益予地產商,但是地產商的看法剛剛相反,這分明是向他們打荷包。何解?其實在今日土地政策之中,有更改土地用途(規劃),以及換地換契(地政)的規章,地產商可以利用這兩項政策改劃農地作屋地然後發展。公私營合作要分去五成或六成單位,原本他們已有發展權利,今日無端被分享成果。所謂魔鬼在細節,除非公私營合作可以提高地積比,即增加可建樓宇面積,並由政府提供基礎建設,才有吸引力,否則發展商慢慢等換地,自行發展。

棕地發展更是難上加難。原因是今日棕地是有各種作業,以萬計的人靠在棕地上工作為生;發展勢必打破不少人飯碗,一是用公帑賠償,一是遭受激烈抵抗。要知道社會一向都怕貨櫃車起義,因為隨時會癱瘓香港交通,偏偏棕地上有大量貨櫃場,惹起衝突,勢必招致龐大損失,所以《小組》報告說:「儘管棕地發展有非常強大的民意基礎,但不是手到拿來的容易選項」。

發展高爾夫球場的部分土地,分明是政治上的姿態,一種向有錢人開刀的心態。一邊明益發展商的公私營合作(實屬誤解),一邊打你30大板(收高爾夫球場),所謂平衡之術,罔顧香港作為國際城市,一個百多年歷史、到處古物古蹟的球場,奈何!

李子衝_時事評論員

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads