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2018年12月17日

何喜華

預算案應支援工廈發展社會房屋

本港房屋供應短缺,輪候公屋人數和時間屢創新高,截至2018年9月底,近27萬申請公屋個案,平均輪候時間逾5.5年。然而,未來數年公屋興建量又出現「斷崖式」下跌,預計情況更為嚴峻。

根據房委會估算,2018/19年至2022/23年度的5年,出租公屋連同綠表置居計劃的單位總興建量僅72900間,即每年平均新建單位少於1.5萬間;未來10年,公共房屋供應亦低於長遠房屋策略的目標逾4.3萬間。

放寬程序 減輕業主財政負擔

公屋輪候冊家庭「上樓」無期,被迫租住劏房或板間房等私樓。奈何租務市場欠缺管制,租金不跌反升,基層私樓租戶陷入「愈租愈貴、愈住愈細」的困局,要找一片磚瓦遮頭都難,反映短期房屋供應措施更為必要。

去年政府順應民意,啟動社會房屋共享計劃,非牟利機構擔當推動及營運角色,成功協助逾200個基層家庭入住,受惠家庭有較充裕居住空間,加上租金比市價為低,大大紓緩居民的租金壓力。社會對過渡性房屋需求殷切,惟供應杯水車薪,當局有必要加大力度增加社會房屋的供應量。

《施政報告》宣布容許活化工廈改裝為過渡性房屋,期望短時間內增加房屋供應,滿足短期住屋需求。現時全港約有1400幢工業大廈,除部分純工業用途的工廈位於新界較偏僻位置,約四成半工廈位於九龍區,一成位於港島區。

不少位處市區的工廈因位置便利,早已轉為非工業用途,部分地區更有近半面積作存倉之用。根據建築師設計,改裝一幢三面臨街的工廈,便可提供逾百至300個具天然照明及通風的單位。現時全港位於市區、較容易滿足《建築物條例》要求改裝的工廈約有120多幢,若所有業主參加活化工廈,可於短期內釋出近2萬個住宅單位。政府提出活化工廈改裝為過渡性房屋,本應提升土地效率及利民的雙贏之策,但為何整年過去,仍未獲工廈業主積極回應?

原來工廈在沒有任何條例放寬的情況下,要改為住宅用途,便須「過五關、斬六將」。首先,工廈業主須向城規會申請並諮詢公眾,申請更改工廈所在地的土地用途為「住用」;其後,地政總署會評估及要求業主補回通常為上億元的地價差額,以更改地契用途,工廈的佔地面積亦須按規劃署對住用建築物的規定,大幅縮減現有地積比率及地盤覆蓋率,然後再按消防條例規定,加裝消防設備確保安全;最後一關,屋宇署又須按《建築物條例》對住宅的要求,加裝單位內部必需的住用設備和窗戶。

上述程序動輒數年,即使能順利通過,業主仍要為工廈進行加固工程、加裝食水及消防水缸、拆卸及清理內部原有的間格和設備,並重新就住用單位作分間、重鋪水電網絡等,投入成本所費不菲。根據建築承辦商提供的真實報價,改裝一幢工廈連同基本設備工程,成本介乎5000萬至2億元,平均一個300平方呎的4人單位,改裝費用大約需要60至70萬元。

現屆政府嘗試就政策「拆牆鬆綁」,突破改變工廈用途的部分規定,包括︰容許位處「商貿」、「商業」及「綜合發展區」地帶的工廈,把整幢或部分樓層改裝後用作過渡性房屋,又容許用作過渡性房屋的工廈,暫時可豁免地契限制,並免收有關地契豁免書費用。此外,屋宇署亦會考慮豁免建築物上蓋面積及地盤覆蓋率等規定,或折衷地以共用空間補償住用單位內未能完全滿足《建築物條例》的地方。

成立基金 支援業主發展社房

然而,工廈業主改裝單位作社會房屋的成本效益仍然甚低。由於入住社會房屋的家庭負擔能力有限,社會房屋的租金一般定為綜援最高租金津貼或家庭每月入息的25%,按每家庭收取約5000元的實際租金水平估算,業主至少需要10年才可收回改裝成本,令工廈業主缺乏經濟誘因參加。

即使業主認同社會房屋的理念,在衡量投入的成本下,要一次過投放龐大資金改裝營運卻因未能「保本」而卻步。加上今年《施政報告》於推動工廈社會房屋的同時,也同步重啟工廈活化計劃,容許位於「商業」、「商貿」及「工業」地帶內的整幢工廈免補地價,可改裝為回報率較高的辦公室或商場,令業主有其他更高回報的選項,進一步降低他們發展社會房屋的動機,亦導致分別牽頭計劃的發展局與運房局形成競爭。

政府矢言房屋問題是施政重點,惟發展過渡性房屋時卻把責任放到私人業主及非牟利機構身上,要求由業主自資改裝還原,或只依賴慈善基金會的資助,加上放寬規例力度仍不足夠,工廈的社會房屋運作年期也限為5年,令工廈業主難以攤分成本開支,須冒更大的投資風險。

為展示政府解決房屋問題的決心,政府須增加財政承擔,設立15億元工程基金以發展工廈過渡性房屋(以每幢工廠資助5000萬元計算,假設首批參加工廈為30幢,預計開支合共為15億元),撥款予合資格業主及非牟利團體,在限制租金收入上限的框架下,資助工廈進行基本改裝工程,確保業主不會以此牟取暴利;同時亦向非牟利團體提供改裝工程及物業管理上的支援,善用各方的專業推展計劃。

若政府未能積極回應現時計劃面對的種種限制,或以更主動的角色介入,即使坊間有心者眾,基層過渡性房屋發展的路,相信仍是窒礙難行,淪為另一個「雷聲大、雨點小」的計劃。

何喜華  香港社區組織協會主任

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