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2018年10月3日

文偉恩

房協怪招 成效存疑

或許香港的居住問題實在太嚴重,政府扭盡六壬,奇招百出,卻愈出愈怪。最新的招數是,由房協推出的「未補價資助出售房屋出租計劃」(下稱「計劃」),容許轄下屋苑內有兩間或以上睡房單位的業主,在保留其中一間睡房自用的情況下,毋須補地價出租其他睡房予符合資格的公屋申請人居住,並規訂單位內的廚房和浴室業主必須與租客共用。

這個新猷儼然上世紀經典電影《七十二家房客》的場景,今天的港人有多少能夠接受這種一屋多伙的共住模式?撇開人際關係的考慮,計劃甚有引人游走政策灰色地帶的誘因,以及偏離資助房屋一直以來的政策原意和方針。

計劃最關鍵的條件是,業主必須至少保留一間睡房自用,但「自用」不等於「自住」;計劃規定業主與租客使用的標準租約中,也沒有訂明業主必須住在該睡房或如何使用該睡房,這意味即使業主不在「自用」睡房居住,或將其丟空或擺放東西,都已符合租約要求,變相是默許租客單獨使用整個單位。

假設有業主容許租客連其「自用」的睡房都佔用,房協是否有機制和人手巡查單位的使用情況?參考房屋署的經驗,其巡視、調查和處理違規個案的力度,經常被評為極之差強人意,便可想像房協難以確保業主嚴格遵守計劃的規定。這個灰色地帶,反而抵消了「一屋多伙同住難」的致命缺點。

計劃的最大吸引力是免補地價。免補地價一直以來都是政府提供廉價房屋時,最重要的財政資助。整個政策邏輯很簡單,就是政府免補地價後,減低建屋成本,從而可以低於市場的價格出租或出售單位。

換句話說,免補地價的政策原意和效果,必須直接反映於單位的租金或售價。惟計劃容許單位在未補地價的情況下,業主與租客自行釐定租金,可以肯定租金有機會等同市場水平。

或許有人認為,要求業主「自用」單位的睡房,一方面有可能遏抑租金,另一方面是透過另一種方式使業主接受相當於補地價的約束。可是正如上述分析,計劃沒有強制業主必須居於該單位,變相可以把單位完全出租;而自行釐定租金即等於製造沒有減少租金的機會。

由於計劃偏離資助房屋的政策原意和方針,故除了純粹在數字上可能增加租盤供應外,租客卻不會如同租住其他資助房屋那樣受惠。若是如此,計劃的反應和成效如何,相信政府要有心理準備。

文偉恩  時事評論員

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