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2018年10月2日

張之納

釋放新界土地 共建理想家園

土地供應專責小組於9月24日就土地大辯論的過程,向行政長官林鄭月娥提交「初步觀察報告」,以作《施政報告》之參考。

林鄭月娥早已說過,沒有麵粉,就造不成麵包;沒有土地,就建不了房子。這道理沒錯,前提是,我們究竟是沒有麵粉,還是把麵粉束諸高閣?

找土地,是為解決住屋問題,但先要對目前的問題有理性的掌握。香港700多萬人口,大概240萬個家庭,其中47%住在公營房屋(包括租住及資助出售),37%在私人自置房屋;即是84%家庭都有安穩的住所,不用為覓地建房而焦慮。今日全城動員,就是要為目前租住私人樓宇、佔全港16%的家庭尋求置業安居之「地」!

看看土地和人口分布:香港有一半人口擠在佔全港面積12%的港島及九龍,另一半住在佔全港面積88%的新界。事實很簡單,新界就是我們的麵粉。

規劃別再墨守成規

持續智庫上月在〈地盡其利:新界土地利用新視界〉一文中,提出對開發新界的建議。理據是,新界的歷史因素及特殊性,於1997年香港回歸後已經不復存在。今天,政府和城市規劃委員會仍然把新界界定為與市區不同的地域,用異於市區的尺度和標準去限制新界的發展,是作繭自縛。

郊野環境,人皆嚮往,但是今天居住環境如此嚴峻,不應再墨守成規。當然,釋放新界土地也必須有秩序地進行,否則一定市場大亂。持續智庫建議,現在正是時候重新檢視全港的發展規劃,目的不單是為全港未有自置居所的家庭提供置業的機會,而是與全港市民一起追求理想家園的願景,扭轉現時不論中產還是基層都「愈住愈細」的趨勢,讓港人可早日走出「生存以上,生活以下」的困境。

林鄭月娥任職發展局局長時,親自推出規劃願景《香港2030》;擔任政務司司長時,推出《香港2030+》,為未來人口及經濟增長繪出藍圖,都是好的開始。我們總不能東一塊、西一塊地建房子,而沒有整體規劃的設計和配套;也不應該只求片瓦遮頭,而忘記人人都有追求理想家園的初心。如果能以釋放新界土地為基礎思維,就可以有足夠的麵粉享受喜歡的麵包。

不少反對發展新界的人認為,鄉郊是城市的「肺」,為生活空間狹小的都市人提供喘息的空間,社會必須好好保育這些綠地。然而,大家是否希望每天蝸居在擠迫的房子,起居作息、日常生活都被擠壓在「罐頭」之中,承受着繃緊的情緒,然後待假日才拖着疲憊的身軀到鄉郊呼吸新鮮空氣,釋放身心壓力?為何不能把居住環境與新界的藍天綠地結合,讓港人能在日常生活中享受美好的居住環境,與鄰舍共享公共空間?

持續智庫相信,社區和自然環境絕非對立,只要能靈活規劃新界土地,例如放寬地積比率及樓房高度限制,並指定樓房與公共空間的面積比例,就可以創造應對住屋需要而又避免把新界變成石屎森林的「花園社區」。新界土地將能地盡其用,為不同階層的市民提供理想家園。

持續智庫構思中的「花園社區」是一個宜居、健康且充滿活力的社區,區內提供出租公屋、資助出售房屋、私樓等類型的房屋,容納來自不同階層和年齡層、有着不同背景的居民,他們既共享社區設施、公共空間,亦一同支援地區的經濟活動,令社區充滿生氣。

除一般天台花園和平台花園等高空綠化元素,當放寬新界的地積比率及樓房高度等限制後,「花園社區」的樓宇高度得以增加,可藉此騰出區內更多土地作綠化環境、休憩及社區共享空間,把綠化元素帶到地面,打造綠洲社區。居民踏出大廈,便能看到藍天綠地;小朋友放下平板電腦,走進花園,接觸花鳥蟲魚,寓玩樂於學習;「老友記」乘升降機到樓下,便可在綠蔭下晨運、舒展筋骨;鄰舍亦可在花園聚集交流,凝聚居民對社區的歸屬感,改變現時都市人鄰里關係日漸疏離的情況。

共同建造花園社區

與新市鎮相比,「花園社區」人口較少,在20萬人以下,由多個大大小小的屋苑組成。當局可在多個「花園社區」的交滙點興建連接市區的鐵路和道路,並興建綠化步道、單車徑等,加強各「花園社區」之間的通達性,讓居民步行或以單車作為短途代步的工具,接駁至大型鐵路站及巴士轉乘站,營造綠色社區。

香港的發展一直集中在維港兩岸,經過數十年的發展,港島和九龍市區已沒有增長空間,推動市區重建以改善居住及社區環境,亦因重置、重建費用高昂、土地和業權零散等問題,困難重重。發展新界現有土地將會是特區政府開拓新社區、為市民建設理想家園的主要途徑。在各個階層均受房屋問題困擾的今天,單靠古洞北╱粉嶺北、洪水橋、元朗南等已規劃的大型新發展區項目,已不能有效紓緩市民迫在眉睫的境況。

要釋放新界的土地,說難不難,說易不易,但阻撓新界發展的理由,都是自己戴上的枷鎖。要跳出困局,解開枷鎖,除了從歷史中找到啟發,我們亦必須有足夠的魄力和勇氣,以無比的決心和承擔,作範式轉移,開拓新天地。

張之納  持續智庫



 

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