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2018年7月3日

社評 社評

居屋與市價脫鈎 林鄭房策里程碑

七一回歸紀念日,有人慶祝,有人遊行,這是香港常態。今年稍稍不尋常的是,特首林鄭月娥在七一上任周年前夕,推出六項房屋新措施,包括向一手私人住宅樓宇徵收空置稅,以及將居屋定價與市價脫鈎等等。林鄭也在回歸二十一周年慶祝酒會上致詞表示,房屋仍然是香港的頭號問題,新政策不能即時遏抑樓價及增加供應,但展現政府的政治決心及創新思維,希望土地討論更加聚焦,令市民感受土地供應成果,將帶來可負擔的置業機會,及縮短改善居住環境的輪候時間。

過去一年,雖說林鄭開局良好,行政立法關係略為減少了劍拔弩張的緊張氣氛,失業率降至百分之二點八,本地生產總值增長百分之四點七,然而論及樓價,自去年七月起計,升幅高達百分之十四,橫跨兩屆政府的樓價升浪則持續二十六個月。

即是說,林鄭治下首年並未能為市民置業紓緩任何壓力,她口中的頭號問題繼續困擾人心,樓價屢創新高抵消了經濟增長的好處,無殼蝸牛仍然為了遮頭之瓦苦惱。

一手私人住宅樓宇徵收空置稅之類的政策,對於平抑樓價而言,僅屬聊勝於無,在此不贅。與之相對,居屋與私樓市價脫鈎顯然是比較積極及具根本意義的做法,六項房屋新措施之中最為可取,能夠讓未置業者尤其是年輕人重燃希望。如果說林鄭上台一年來刻意擺脫梁振英2.0的風評,那麼居屋與市價脫鈎不妨視之為林鄭月娥1.0的里程碑。

居屋售價改以市民的負擔能力作為指標,以今期推售的屋苑為例,售價將由現時市價七折調低至五二折,啟德啟朗苑一個四百方呎單位售價降至三百萬元以下,較現時定價減一百萬元。林鄭指出,以後不用追價,不會說私樓價格愈高,居屋的定價愈貴。

居屋與市價脫鈎,白表家庭月入上限五萬七千元維持不變,意味着申請數目必然增加,抽中居屋的比率減少,但這不是大問題,因為只要有希望,這次抽不中,下次再抽過,毋須眼巴巴看着樓價上升變得萬念俱灰,或者心急如焚導致恐慌性入市,明知能力不足而「靠父幹」勉強在私樓市場上車。脫鈎這一着,相信可以穩定不少原本躁動不安的人心,同時令私樓細單位不再成為爭崩頭的渴市貨,有機會為上車盤樓價帶來降溫效果。假使有一日,居屋供應量增至合理水平,脫鈎後的定價更多市民負擔得來,林鄭聲稱以置業為主導的房屋政策將不再是畫餅充飢。

問題是,居屋供應量何時能夠增至合理水平?關於這一點,林鄭似乎把希望寄託於土地供應大辯論取得成果,甚至不惜「打開口牌」,明言傾向填海造地;儘管土地供應專責小組諮詢期今年九月尾結束,十二月才有報告,但只要諮詢後得出宏觀看法,她在十月發表《施政報告》可以馬上推出填海計劃。政府早於二○一四年已有相關構思,受阻於立法會被迫撤回罷了,一旦凝聚足夠共識,填海方案即可重新啟動。

四年前是被迫撤回計劃,林鄭也許有意透過社會共識「倒逼」立法會同意填海。她說道:「我已經應承麵包的價錢(居屋定價與市價脫鈎),但要應承麵包的供應,都要畀我有麵粉去做。」

重燃置業希望確有利於土地供應凝聚共識,覓地建屋有民意支持必事半功倍。今年五月,團結香港基金委託中大香港亞太研究所進行調查,百分之四十五受訪者贊成填海,反對的是百分之三十四。然而,以年齡組別區分,十八至二十九歲年輕人反對填海的比例高達百分之四十七,贊成只有百分之二十九。年輕人對於填海有保留,可能因為置業無望,即使填海興建新市鎮,到頭來還是買不起樓,根本沒有誘因促使他們贊成。可如今,居屋價格有可預見性,有機會負擔得來,年輕人說不定態度改觀。

總而言之,居屋與市價脫鈎乃林鄭兌現房屋政策承諾的關鍵一着。

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