2018年6月26日

林行止 林行止專欄

公平交易責在政府 價格高低市場決定

一、

雖然林鄭市長被中央急召赴京，令她無法主持今天的行政會議例會，有關要待她在會議中拍板推出醞釀已久的「一手樓空置稅」的「傳聞」，無「會」而終。不過，筆者以為此稅事在必立，政府宣布徵收「空置稅」如箭在弦，問題只是哪一天宣布而已。

有關「空置稅」的議論，近日來可說鋪天蓋地，港人關心港事之情，盲人可見。對於此命題的正反論述，多數言之有物，其中尤以曾國平教授六月五日在本報的〈一手（樓）空置稅經濟神邏輯〉最具啟迪性，二十五日馮培漳的〈徵稅谷出供應……〉，亦大有道理。不過，拜讀這些鴻文之後，筆者仍傾向贊成政府應立此稅，特別是立法會郭榮鏗議員二十二日在本報的〈司法覆核空置稅？〉，解讀《基本法》第一○五條內容，為「空置稅」並不「違法」定調，強化了筆者的想法。

「空置」只針對「一手樓」，是因為「二手樓」是否空置，不易界定，為免引起費時失事的法律糾纏，遂把矛頭直指新落成住宅物業。二○一三年行政長官梁振英提出以「務實為民」為主軸的《施政報告》，當中表明「不排除開徵一手樓空置稅」，以杜發展商囤積居奇、加深樓價上升壓力。此事確符「務實為民」之旨，可惜後來不了了之；如此收場，未知是否與有「梁粉」手持大量待「善」價才沽的一手空置物業有關?!

所有「辣招」出盡樓價仍然創新高，關鍵在比起財富源源湧入、人口穩定大幅增長，土地進而住宅樓宇供應遂屬「大落後」有以致之；如果徵收「一手樓空置稅」迫使對物業市道前景態度保守，即認為未來樓價升幅有限（不及應納的「空置稅」）的發展商，把新建物業以市價悉數推出應市，意味供應一如政府賣地時的規劃和市場預期，在抑制樓價升勢上，應該有點積極作用。不過，政府推出新政（稅）的目的，不應在乎樓價高下，那即是說，在香港這樣的自由市場，政府不應以行政手段刺激或打壓商品（當然包括物業）價格，政府應傾力營造的是一個比較公道公平的市場環境，而徵收「一手樓空置稅」，如果稅率具「懲罰性」（相對發展商對未來樓市的看法），便會打消發展商囤積扭曲供應造成價格上揚的「貪念」。

二、

推出「空置稅」的目的，應該和數年前立法禁止「發水樓」相同，換句話說，此舉旨不在左右樓價去從，而在讓消費（置業）者可於公平誠實的市場條件下進行買賣。香港經濟市場主導，市場之力無窮，除非政府出動「制服部隊」粗暴干預（一如四十多年前消防員奉命闖進遠東證券交易所「撲火」），不然價格高下，該買該賣，關心自身財富的消費者（投資者），自有主張。政府不能管亦管不着！

任何欺騙顧客的手法、所有扭曲供求（如囤積樓宇如組織購物人龍營造需求殷切假象）的作偽手法，都應立例禁止，自由市場不能「放任」，等如馬路有交通燈及斑馬線才不致意外頻生；在物業供應上，寓禁於徵，只要稅率具阻嚇力，肯定可令市場正常化（供應是否足夠惟市場才知道）。樓宇價格升沉所涉因素太多，還是讓市場去決定吧！

反對徵收「空置稅」的一項理由，據業商說法，是避免增加置業者的負擔，聽這位地產專業人士的口氣，他真是為消費者着想啊；這種「推理」很簡單，因為發展商必會把「空置稅」的成本加入樓價之中，即把它轉嫁給置業者。如此荒謬的「推理」，竟與過去香港樓市實況吻合。在過往數十年，平均而言，樓價天天上升，「麵包肯定比麵粉貴」，政府新增稅項，還有不轉嫁到買家身上!?

七十年代後期，筆者訪問地產大亨郭得勝先生，聽他如此分析地價與樓價的關係，相信市場力量的筆者有點錯愕，錄而不信，因為這有違有贏有虧的市場常規，「不信」注定無法發地產財！如今仍有人認為發展商不會少賺，因為需求殷切，不必分攤新增稅款而可以把之悉數加進樓價，便是深信樓價只有上升一途，置業者只能逆來順受……

證諸過往數十年的市道，「麵包」（樓宇）確比「麵粉」（土地）貴，這種與經濟學原理不符的現象，成因當然很複雜，惟關鍵在於港英及承其餘緒的特區政府的土地政策。在保持「低稅」的前提（藉口）下，作為最大地主（同時有創造新土地的權力），政府「微調」土地供應，令地價在高水平徘徊以保障有足夠稅入，是聰明卻不顧後果的權宜之策，而這種策略奠下了「麵包肯定比麵粉貴」的基礎。如今換了新天，這套以地價補歲入不足之策可否持續，似乎存有不少變數。

不必諱言，配合外部經濟發展，「麵包」與「麵粉」價格齊飛成為香港經濟旺盛的標幟，然而，在這種繁榮表面之下，不僅蘊藏着普羅市民無力置業的怨氣，更要命的是侵蝕了港人刻苦耐勞不懈創新謀出路的意志！做地產生意一定發財，在可以合法賣「發水樓」的年代更是發大財，世上絕對沒有比香港物業發展更易合法致富的營生。不過，發展物業一定發財的消極後遺症早已浮現，數十年下來，香港人多元發展不斷尋覓新市場生機的銳氣已鈍化，因為無論什麼生意都不及起樓賣樓容易致富！

天下沒有免費午餐，香港亦沒有沒有代價的高地價政策。

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