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2018年6月26日

林行止 林行止專欄

公平交易責在政府 價格高低市場決定

一、

雖然林鄭市長被中央急召赴京,令她無法主持今天的行政會議例會,有關要待她在會議中拍板推出醞釀已久的「一手樓空置稅」的「傳聞」,無「會」而終。不過,筆者以為此稅事在必立,政府宣布徵收「空置稅」如箭在弦,問題只是哪一天宣布而已。

有關「空置稅」的議論,近日來可說鋪天蓋地,港人關心港事之情,盲人可見。對於此命題的正反論述,多數言之有物,其中尤以曾國平教授六月五日在本報的〈一手(樓)空置稅經濟神邏輯〉最具啟迪性,二十五日馮培漳的〈徵稅谷出供應……〉,亦大有道理。不過,拜讀這些鴻文之後,筆者仍傾向贊成政府應立此稅,特別是立法會郭榮鏗議員二十二日在本報的〈司法覆核空置稅?〉,解讀《基本法》第一○五條內容,為「空置稅」並不「違法」定調,強化了筆者的想法。

「空置」只針對「一手樓」,是因為「二手樓」是否空置,不易界定,為免引起費時失事的法律糾纏,遂把矛頭直指新落成住宅物業。二○一三年行政長官梁振英提出以「務實為民」為主軸的《施政報告》,當中表明「不排除開徵一手樓空置稅」,以杜發展商囤積居奇、加深樓價上升壓力。此事確符「務實為民」之旨,可惜後來不了了之;如此收場,未知是否與有「梁粉」手持大量待「善」價才沽的一手空置物業有關?!

所有「辣招」出盡樓價仍然創新高,關鍵在比起財富源源湧入、人口穩定大幅增長,土地進而住宅樓宇供應遂屬「大落後」有以致之;如果徵收「一手樓空置稅」迫使對物業市道前景態度保守,即認為未來樓價升幅有限(不及應納的「空置稅」)的發展商,把新建物業以市價悉數推出應市,意味供應一如政府賣地時的規劃和市場預期,在抑制樓價升勢上,應該有點積極作用。不過,政府推出新政(稅)的目的,不應在乎樓價高下,那即是說,在香港這樣的自由市場,政府不應以行政手段刺激或打壓商品(當然包括物業)價格,政府應傾力營造的是一個比較公道公平的市場環境,而徵收「一手樓空置稅」,如果稅率具「懲罰性」(相對發展商對未來樓市的看法),便會打消發展商囤積扭曲供應造成價格上揚的「貪念」。

二、

推出「空置稅」的目的,應該和數年前立法禁止「發水樓」相同,換句話說,此舉旨不在左右樓價去從,而在讓消費(置業)者可於公平誠實的市場條件下進行買賣。香港經濟市場主導,市場之力無窮,除非政府出動「制服部隊」粗暴干預(一如四十多年前消防員奉命闖進遠東證券交易所「撲火」),不然價格高下,該買該賣,關心自身財富的消費者(投資者),自有主張。政府不能管亦管不着!

任何欺騙顧客的手法、所有扭曲供求(如囤積樓宇如組織購物人龍營造需求殷切假象)的作偽手法,都應立例禁止,自由市場不能「放任」,等如馬路有交通燈及斑馬線才不致意外頻生;在物業供應上,寓禁於徵,只要稅率具阻嚇力,肯定可令市場正常化(供應是否足夠惟市場才知道)。樓宇價格升沉所涉因素太多,還是讓市場去決定吧!

反對徵收「空置稅」的一項理由,據業商說法,是避免增加置業者的負擔,聽這位地產專業人士的口氣,他真是為消費者着想啊;這種「推理」很簡單,因為發展商必會把「空置稅」的成本加入樓價之中,即把它轉嫁給置業者。如此荒謬的「推理」,竟與過去香港樓市實況吻合。在過往數十年,平均而言,樓價天天上升,「麵包肯定比麵粉貴」,政府新增稅項,還有不轉嫁到買家身上!?

七十年代後期,筆者訪問地產大亨郭得勝先生,聽他如此分析地價與樓價的關係,相信市場力量的筆者有點錯愕,錄而不信,因為這有違有贏有虧的市場常規,「不信」注定無法發地產財!如今仍有人認為發展商不會少賺,因為需求殷切,不必分攤新增稅款而可以把之悉數加進樓價,便是深信樓價只有上升一途,置業者只能逆來順受……

證諸過往數十年的市道,「麵包」(樓宇)確比「麵粉」(土地)貴,這種與經濟學原理不符的現象,成因當然很複雜,惟關鍵在於港英及承其餘緒的特區政府的土地政策。在保持「低稅」的前提(藉口)下,作為最大地主(同時有創造新土地的權力),政府「微調」土地供應,令地價在高水平徘徊以保障有足夠稅入,是聰明卻不顧後果的權宜之策,而這種策略奠下了「麵包肯定比麵粉貴」的基礎。如今換了新天,這套以地價補歲入不足之策可否持續,似乎存有不少變數。

不必諱言,配合外部經濟發展,「麵包」與「麵粉」價格齊飛成為香港經濟旺盛的標幟,然而,在這種繁榮表面之下,不僅蘊藏着普羅市民無力置業的怨氣,更要命的是侵蝕了港人刻苦耐勞不懈創新謀出路的意志!做地產生意一定發財,在可以合法賣「發水樓」的年代更是發大財,世上絕對沒有比香港物業發展更易合法致富的營生。不過,發展物業一定發財的消極後遺症早已浮現,數十年下來,香港人多元發展不斷尋覓新市場生機的銳氣已鈍化,因為無論什麼生意都不及起樓賣樓容易致富!

天下沒有免費午餐,香港亦沒有沒有代價的高地價政策。

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