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2017年12月27日

王于漸 大講堂

未來房策的「租」與「置」

眾所周知,本地房屋供應極度短缺,政府一直竭力增加供應,並管理(甚或壓抑)需求,可惜成效不彰——私人物業價格及租金持續飆升,公屋輪候名單則愈來愈長。

近10年來,在房屋供應嚴重短缺下,樓市作出相應調整,實在為修讀經濟學的學生提供了寶貴的一課;香港的經驗尤其可貴,皆因兼備私樓市場和市場以外的公營房屋,後者以截然不同、甚至反向的調節方式,以應付供不應求的現象。

租客業主 反應不一

無論私樓市場抑或公營房屋,均存在租客與業主;公營房屋的租與售均受政府資助,私樓市場則並無資助。

有關房屋短缺,無論在此兩大類房屋或租客與業主之間,反應都各有不同。

其中耐人尋味之處,見於2006至2016年期間,私樓自置物業平均住戶人數由2.83人只減至2.73人,同期居屋單位的統計數字,卻由3.19人減至2.92【圖1】。

租客方面,此10年之內,私樓租客平均住戶人數由2.42人增至2.48人,而公屋租戶的平均住戶人數則由3.03人減至2.73人。

2006至2016年,正值房屋供應短缺急劇惡化,不少私樓業主及租客均把其居所物盡其用,在樓價與租金高昂下厲行節約;另一方面,不少居屋業主及公屋租客的住戶人數減低,意味並未有盡用居住單位。

公屋租金受到管制和資助,租戶也就缺乏節約居所空間的誘因。此外,部分經濟條件較佳的租戶,若其成年就業子女遷出,更可免繳雙倍租金。影響所及,私樓與公屋需求同告增加,公屋輪候名冊自然隨之愈見增長。

當初推行雙倍租金政策,在於令家境較佳租戶繳納較高租金,希望其自行遷出,促進有效運用公屋資源。無奈事與願違,租戶不但自有對策,更反而減低公屋資源的使用率。

居屋住戶的成年就業子女亦會遷離父母居所,租住私樓單位,同時導致公屋輪候名冊不斷增長。當然,每次有新居屋推出,亦有部分人抱着碰運氣心態,加入抽籤之列。

顯而易見,面對樓市升勢,公營房屋住戶表現有別於私樓住戶;經濟學者認為這不足為奇,皆因兩者誘因迥然不同。

住戶結構 暗藏玄機

若聚焦公營房屋之中,業主與租客亦各具特色。1986至2016年,公屋租戶中1人住戶的百分比遠高於居屋【圖2】;2016年,1人住戶於出租公屋所佔的比例高達20.2%,而於居屋住戶所佔的比例則僅為11.2%。

對比之下,此30年間,3人或以上住戶佔公屋租戶比例比私樓為低;2016年,公屋租戶中,3人或以上住戶佔53.7%,但居屋同類住戶比例則達62.4%。

公屋租戶中人數較少住戶所佔比例較高,皆因住戶中以長者較多,這也是公屋甄選規則優待長者所引發的結果。

換個角度,可檢視戶主年齡介乎40至59歲的1人住戶以及3人或以上住戶的比例。1986至2016年,公屋租戶中1人住戶比例仍遠高於居屋住戶【圖3】;2016年,1人住戶佔公屋租戶總數14.5%,而僅佔居屋住戶總數8.8%。

此30年期間,3人或以上住戶佔公屋租戶比例一直低於居屋住戶。2016年,3人或以上住戶佔整體公屋租戶63.4%,同類住戶佔居屋住戶總數則達69.9%。

租置雙軌 擇善而從

公屋租戶中人數較少住戶比例較高的另一原因,乃是其偏高的離婚率。於1986至2016年間,戶主年齡介乎20至59歲的住戶中,以公屋租戶所佔離婚率特別高【圖4】。2016年,公屋租戶佔全港住戶的25.4%,但居於其中的離婚者竟佔全港離婚人士的41.6%。

婚姻固然增加對房屋的需求;另一方面,離婚造成家庭破碎,亦會增加房屋需求。人數較少住戶佔公屋租戶比例較高,部分原因正在於離婚率較高。公屋租戶離異之後,其租住公屋資格既不受影響,申請編配公屋的誘因也不會減低。

相反,居屋的住戶一旦離婚,其所持業權勢必被攤分,其中一方甚或會喪失業權,這大大削弱居屋住戶離婚的誘因,是以居屋住戶中個人離婚率低於公屋租戶。

2016年,戶主年齡為20至59歲的住戶中,居屋住戶佔全港住戶的14.8%,但居於其中的離婚者僅佔全港離婚人士的12.2%。

上文臚列的統計數字,在在顯示相對於公營房屋,私樓市場較能善用居所空間,尋求在有限的住屋容納更多住客。

至於公營房屋之中,居屋又比公屋較能有效應對房屋短缺問題。

面對房屋供應短缺,再一次證明市場與置業更能發揮作用。新一年轉眼將至,是時候重新思考,展望特區政府對公營房屋政策的承擔,在租與置之間尋求善策了。

王于漸_香港大學經濟學講座教授及黄乾亨黄英豪政治經濟學教授

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