2017年7月3日

鄒崇銘

樓市房策二十年

香港回歸20周年，樓市呈現出一個簡單的大U形——從1997年的高峰急速跌至2003至2004年的谷底，再從谷底不斷爬升至2017年的浪尖；同一時期，房屋政策也經歷同樣兩極化的發展。

眾所周知，1997年董建華和梁振英推出「八萬五」的政策，被認為是推倒樓市的元兇；直至2002年孫明揚推出「孫九招」，方算是止了血。可是「孫九招」托市措施的威力，卻一直延續至2010年之後，甚至到今天仍然餘波未了。

置業是夢想還是夢魘？

房策的大起大落，與樓市的大起大落一樣，成為香港人20年來的兩大夢魘，尤其是對置業者來說，既要為高不可攀的樓價咬牙切齒，也要為可能變成負資產而擔驚受怕。

回歸初期的《長遠房屋策略》曾經提出，把全港自置居所比率提升至70%，並推出租置計劃和首置計劃等；1998年底，陸恭蕙議員提問：「定出該目標的準則和理據為何？」時任房屋局局長黃星華回應說：「多年來，自置居所是香港大多數市民的願望。1997年進行的住戶住屋意願調查亦證實市民都有這個願望。在政府方面，我們是鼓勵自置居所的，因為這有助保持社會穩定。長遠來說，可令這些家庭的經濟有所保障，能夠享受獨立的生活和管理自己的物業。」

2002年，七成自置居所的目標，在「孫九招」的托樓措施中「消失」。直到2012年，梁振英才重新提出「鼓勵自置居所，提升市民的歸屬感。搭建置業階梯， 促進向上流動」的理念，並以「協助有經濟能力的中產市民自置居所」作為施政目標。

2012年中大亞太研究所的調查，就坊間流行的一些關於自置物業的說法詢問受訪者的意見。

在好處方面，60.4%受訪者同意，擁有物業較易找到結婚對象，不同意的有17.2%；69%受訪者贊同，長遠來說買樓勝過交租，不同意的只有7.7%。

不過，若以樓宇作為投資工具，市民則並不如想像中進取和樂觀，只有46.3%的受訪者認同，買樓收租比其他投資方法優勝的說法，不同意的有16.9%，而表示「一半半」的則有32.3%。

勿死抱上一代經驗

上述調查結果顯示，市民具有強烈的置業願望。然而，正如負責調查的研究人員指出：「雖然約有六成市民感到自置物業重要或非常重要，而且大約七成人認為長遠來說買樓好過交租，但市民對購買物業並不是一面倒的盲目樂觀，既不認為這是安居樂業的必然保證，也不再視其為中產身份的象徵，且更可能有一定的投資風險，並不一定是最佳的投資工具。這反映了市民在置業上審慎而理性的態度。」

葉毅明（2012）的研究，則進一步從不同年代和不同世代，同齡群所面對的人生軌跡（cohort trajectories），分析經濟和政策因素對置業需求的迥異影響。他的着眼重點，乃是相對於1980-1990年代買樓炒樓成為向上流動的普遍途徑，於金融風暴後才踏足社會的年輕一代（即所謂八九十後的年輕人），卻面對迥然不同的經濟和政策環境。回歸後，香港經濟狀況的起伏，加上大學教育擴充造成的人才過剩，令就業環境呈現高度的不穩定，即使大學畢業生亦面對職位零散化的挑戰， 根本難以應付置業首期和按揭的沉重負擔【註1】。

葉毅明同時指出，除了制度環境變遷的外在力量，置業觀念仍深受社會文化因素的影響。年輕人總會在依賴父母與追求獨立之間小心平衡；就算是組織新家庭，傾向在父母同區居住的亦大不乏人。相對於20年前，上一代人的人生軌跡具有較高的同質性，彷彿不置業便會變成同儕間的異類；當今的八十後年輕人，顯然面對更多不同的可能性和抉擇。凡此種種，皆意味政策取向已不能死抱上一代的經驗，必須兼顧新一代可變和多變的居住訴求。

打破房屋階梯專制

1980至1990年代，香港市民置業所帶來的巨大投資回報，不但滿足個人或家庭的居住功能，同時亦涉及保值、投資以至投機等多元化的功能。不過，到了1997年之後，當全球經濟陷入長期波動， 不但令物業投資的風險大為增加，同時亦令置業自住的市民同樣膽戰心驚，生怕全家畢生積蓄可能一朝化為烏有。環球資金愈益無節制的高速流動，未來物業價格波動只會不斷加劇。置業無論自住、收租抑或追求資產升值，作為理想長線穩定投資工具的日子，早已一去不返。

正如李健正和葉毅明（2001）指出， 香港房屋政策的一個最大矛盾，就是樓巿強調交換價值多於使用價值。由於自置物業對個人的財政負擔，往往比租住為高， 於經濟不景時，一個自置物業率高的國家（如英國、澳洲、加拿大和美國等），中產階級會面對很大的經濟壓力，很多人由於無力供款而被迫放棄業權，銀行的回置率高升，對金融市場造成嚴重打擊。

「換言之，一個擁有高自置物業比率的國家，意味人民集體面對一個高風險的經濟，人們對交換價值愈重視，樓市之波動機會愈大；反之，若整體社會全面倡議使用價值，樓市之波動相對較低，人民集體面對之風險亦會較少。」【註2】

歸根究柢，一直以來香港的自置居所政策已打造成一條只准向上爬的不歸路， 令置業者不斷朝向交換價值以至商品化的方向邁進。願意前進的難免跌入交換價值的漩渦中，不願意或無能力前進的，則彷彿會在社會階梯上被不斷拋離，造成置業vs非置業人士、公營vs私營房屋業主的社會差距，最終令所有人皆自願或是被迫地，繼續參與這個所謂「地產霸權」的遊戲。

香港要尋求新的出路，要打破房屋階梯的專制，並不是要全盤否定自置居所的意義，反而是要開啟更多不同的房屋想像，讓所有市民能夠各適其適，真正釋放自由選擇、個人自決的能量，不用繼續在房屋階梯的怪圈中作困獸鬥。

註1：Yip, N.M.（2012）. Home Owner ship, Cohort Trajectories and Hong Kong's Post-eigthies Generation, in R. Forrest and N.M. Yip edited, Housing Young People. London: Routledge.

註2：Lee, J. & Yip, N. M.（2001）. Home-ownership under economic uncertainty: the role of subsidised flat sales in Hong Kong, Third World Planning Review, 23:61-78.

鄒崇銘_影子長策會

 

放大圖片 / 顯示原圖

下一篇：	專業力量有助政府與民間協作
上一篇：	一島兩制