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2017年3月27日

鄭宏泰、陸觀豪

新特首須接手5年房策爛攤子

新任特首終於在紛紛擾擾中選出,等着林鄭月娥的,相信一如她預期般的不會有什麼「蜜月期」,而是連串棘手問題,例如房屋問題應該是其中的重中之重,亦是爭取表現及贏取社會支持的突破點。遙想當年,梁振英獲選出任特首之時,同樣面對極為棘手的房屋問題,亦曾經視解決房屋問題為爭取表現的利器;惟5年任期屆滿在即,問題仍然嚴峻。

本系列兩篇文章會先檢討梁振英5年任內房屋問題的變化,然後會扼要地為林鄭月娥接任特首一職提出一些解決問題的建議。

到底梁振英任內的房屋政策有何重大變化?讓數據說話,【表】中可以作為「埋單計數」的最好說明。

簡單來說,公屋輪候戶數由2012年189500戶,上升至2016年(3月份)284800戶,所以一般申請者的平均輪候時間由2012年的2.7年上升至2016年的4.1年,一手住宅註冊宗數於2012至2016年間變化不算大,除2013年有較大跌幅,其餘3年可維持在16000個以上,惟二手住宅註冊宗數則於2012年70183個銳減至及後每年約40000多個而已;住宅平均售價(每平方米/萬元)則是持續攀升,售價較高的港島過去5年間升幅為27%,居於中間的九龍升幅為40.7%,而新界則升51.3%。

平情而論,梁振英任內對房屋問題無疑花了很大氣力,落了不少心機,例如甫上場即成立專責委員會,為解決長遠房屋問題看病把脈、出謀獻策。

專責委員會的報告認為,供求失衡是癥結,推算10年需求共40餘萬個單位,公營與私營約六與四之比;政府亦隨即實施辣招以遏抑需求為治標,又用開發土地增加供應治本的「雙管齊下」政策,期望能標本同治。

可惜,兩者均事與願違。治本的成效如何不用說了,治標的亦未見寸進。若細看辣招,應會發現此政策由兩部分組成:其一是稅務辣招,此為寓禁於徵,排斥炒賣投資,讓路置業安居者;其二為按揭辣招,此為管制借貸,排斥邊緣買家,減低拖欠風險。

在此政策下,按現供求此消彼長,樓價應是回順可期,市場回穩則應指日可待。不過,現實並非簡單的供求失衡問題,而是多重錯配所致,況且市場是動態常變,而報告局限於靜態假設,難免以偏概全,所以5年來的政策師老無功。若要細看過去5年的房屋問題,更不難看到如下4個層面的顧此失彼:

一、二手市場萎縮 地產商反客為主

按理,稅務辣招應可扭轉樓市變成用家主導,卻變成發展商主導,皆因按揭辣招變本加厲,窒礙置業安居。按揭辣招實際是信貸配給,用家先為首期惆悵,首期在手又為負擔測試煩惱等,好比過關斬將。所謂「逆周期措施」:四成首期、供樓測試、年期設限、借貸設限等,令置業者望門興嘆,換樓者有心無力,打斷換樓鏈,成事不足,敗事有餘。

私樓正常流轉率約10%,即每年逾10萬宗轉手(如2009至2011年間),但近年驟跌近半至4萬多宗而已,皆因按揭苛刻,殃及池魚;新盤銷情則不受影響,每年仍有1萬多宗,即佔總數四成左右,原因是發展商因貨就價,更提供二按促銷。二手市場萎縮,市場效率大跌,無從發揮配對供求、議價平衡等固有功能。此消彼長下,更令發展商可反客為主,其新樓愈建愈細,呎價則愈賣愈高,變相取得定價權。

二、遏內地資金買樓 卻促使搶地建樓

內地投資者早年入市時,正值人民幣節節升值,外滙市場憧憬港元轉錨跟隨。買賣香港物業,樓價與外滙兼收,有賺無蝕。外來買家印花稅(15%)針對游資,加上特別印花稅(先繳後退)針對短炒(3年內轉手者),共推高成本達35%,阻嚇力巨大,毋庸置疑。

內地投資者因而變陣,近月捲土重來,採取的方法則投地建樓,時機正值人民幣回軟,而港元暫無脫鈎之虞,形勢有變,卻是異曲同工。投資香港地產,樓價與保值兼得,回報也可觀。內地發展商看準市場是新樓主導,樓價大漲小回,而且融資成本低,遂出價進取,高買高賣。

內地投資者近來頻頻入市搶地,應是洞悉當前樓市由買家主導變為賣家主導的奧妙,所以投地時特別積極,出價進取,令本地老牌地產商也為之側目。值得留意者,「港人港地」試點最近開售,發展商也是內地企業,呎價冠同區,可見連該政策亦已失去原意。其實居屋即是「港人港地」,何必另起爐灶?

三、銀行動輒得咎 放債人借機壯大

按揭辣招雷厲風行,銀行礙於自身地位及長遠利益,故噤若寒蟬,不敢越軌,按揭業務彈性受限,無從發展。放債財務公司(俗稱「財仔」)則乘勢坐大,物業加按再按,手續從簡,費用全免,不斷侵佔市場。電視報章廣告排山倒海,多家更相繼上市,業務蓬勃可見一斑。

所謂加按,其實是「典當」,而非正式按揭,若銀行借貸的正途開放,業主也不捨正路而弗由,光顧「財仔」,因為貸息高出數倍,條件明寬實苛,拖欠者終須「斷當」出售物業抵債。然而,「財仔」不收受存款,也不受金融監管,卻涉足樓宇按揭,當局鞭長莫及,卻不肯對症下藥,檢討辣招之弊,讓加按回流銀行,更本末倒置,管制銀行借貸予放債公司,留下無窮後患。

四、私樓高不可攀 公屋輪候益長

樓市有公營與私營兩大板塊,一向相輔相成。出租公屋照顧經濟能力低者,租置私樓滿足經濟能力高者,公營居屋介乎兩者之間,乃資助置業,三者組成租置階梯。市民在何處何時切入,視乎個人能力和需求而定。近年公屋申請大增,且不乏具大學資歷的年輕單身者輪候,以求早獲安全網,此點實已偏離安置經濟能力最低層之原意。

2016年,公屋輪候總數為284800戶,5年間增加接近10萬戶。若以每年新建公屋約1.5萬單位計,假如無人搬遷交還,清理需時近20年之久,這正好說明為何公屋輪候時間愈來愈長。時移世易,現在連中產家庭的後代也望樓興嘆,寧可加入輪候行列,此實莫大諷刺,正顯示當前房屋政策偏頗,顧此失彼,5年來未見改善。

總結梁振英5年來的房屋政策,可說是頻頻高呼增加房屋供應,但供應未見大增;連番出招遏抑樓價上升,但樓價持續飆升;其他什麼「港人港地」、「綠置居」和「白居易」等,雖然亦見縫插針,各種招數盡出,但不爭的事實則是公屋輪候愈長,劏房問題變本加厲,年輕人望樓興嘆,換樓者未能如願,給繼任人林鄭月娥留下的,顯然仍是個燙手山芋。

鄭宏泰為香港中文大學香港亞太研究所助理所長;陸觀豪為退休銀行家、香港中文大學香港亞太研究所名譽研究員

 

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