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2017年3月17日

社評 社評

非鷹即鴿市場振奮 兼論港美利率樓市

美國聯儲局於周三毫不猶豫加息四分一厘,聯邦基金利率上調至零點七五厘至一厘,是美國三個月內第二度加息,亦是二○○八年金融海嘯以來第三次調高利率。

在三月十日的社評中,我們於作結時提到,市場對聯儲局議息結果的反應取決於決策者對今明兩年利率展望會否「鷹上加鷹」。按照聯儲局公開市場委員會(FOMC)成員對二○一七和二○一八年利率中位數預測判斷,美息將於今明兩年分別上調三次,與去年十二月展望相同。

美國今年加息三次原是金融市場的「共識」,但由於聯儲局多位決策官員於議息前四出放風,論調透出「鷹味」,投資者對美國今年加息四次的可能性不敢掉以輕心。然而,證諸議息聲明和主席耶倫在記者會上的言論,漸進加息仍是美國利率正常化的主旋律。

聯儲局沒有「鷹上加鷹」,市場索性當「鴿」來炒,加息決定公布後,股金齊升之餘,美國十年期國債孳息亦回落至「老債王」格羅斯(Bill Gross)口中的牛熊關鍵位二厘六以下,帶動與孳息逆向而行的債價上揚,造就了一個股、債、金「皆大歡喜」的局面。華爾街樂觀情緒感染港股,恒生指數昨天大漲近五百點,一舉衝破二萬四千點關口。由於聯儲局沒有加快收緊銀根跡象,美滙指數顯著回軟,從議息前接近一百零二跌至約一百水平,這亦是金價得以抽高,與股、債「各自精采」的原因。

綜觀聯儲局對各項主要經濟指標的預測,以及耶倫在記者會上的講話,我們認為有一點值得細味。

聯儲局未來兩三年漸進加息雖是利率正常化基調,但決策官員並沒有修訂對今年各項重要經濟指標的展望,GDP增長維持於百分之二點一、通脹率百分之一點九、失業率百分之四點五,足證在決策者心目中,美國經濟表現穩定,聯儲局無必要改變對加息步伐的評估。

須注意的是,與聯儲局公布議息結果同一天發表的美國二月份消費物價指數(CPI)按年上升百分之二點七,是五年來最高的通脹率;即使以聯儲局首選通脹指標、個人消費支出(PCE)物價指數為準,通脹率於一月份亦達到百分之一點九,與聯儲局對二○一七年通脹水平的預測(百分之一點九)分毫不差。這項預測是為全年而設的,那等於說,在決策者眼中,美國就業市場雖保持強勢,工資有望加快上升,但都不足以導致經濟過熱、通脹失控。

耶倫於記者會上圍繞通脹目標提出一個過去較少觸及的概念,她指出,聯儲局視通脹目標為一個「對稱」(symmetric)指標,縱使不希望通脹率高於或低於百分之二目標水平,惟實際上難免出現這種情況。言下之意,通脹目標雖是一個「死數」,但百分之二並非通脹率的「上限」,央行決策取向得視乎經濟狀況而定。

聯儲局對經濟及利率的展望,配合耶倫針對通脹目標的「澄清」,效力不遜於向市場發出美國加息不會加過龍的「溫馨提示」。聯儲局議息後,除了美滙什麼都升,是完全可以理解的。

在美國最近公布的數據中,有一項港人也許會特別感興趣,那就是建屋商信心指數本月升至七十一,創十二年新高。美國已步入加息周期,發展商對樓市信心何以如此高漲?

我們認為,美國住宅按揭產品以三十年定息為主流,在息口近零或看不到上升勢頭的七八年間,置業人士「鎖定」利率以享低息的誘因不大,理由是從借貸成本角度看,早買樓遲買樓並無分別。

如今聯儲局漸進加息已然啟動,置業人士恍如看着一扇本來大開的門逐漸關上,這扇門一旦全封,「捱貴息」在所難免。在機不可失的心態驅使下,美國按揭需求非但不會因加息而冷卻,反而會隨着美國人趕緊「上車」而升溫。發展商無懼利率上升,對樓市充滿信心,並非想像中那麼不合情理。

香港情況不同,銀行雖有定息樓宇按揭產品供應,但通常定息的年期很短,而且在定價上亦難以同時滿足借貸雙方的需要,若太貼近市場利率,銀行沒誘因做,離市場利率太遠,則置業人士沒興趣用,美國的例子顯然不適用於香港。

本港樓價所以易升難跌,與早跟或遲跟美國加息無關。近月中資在港投地勇不可擋,「麵粉」貴過「麵包」變本加厲,且建築成本全球最高,港人擔心的是今天不置業,明天更加買不起!

 

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