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2017年2月27日

姚松炎 專業議政

賣地收入旋轉門

香港政府奉行高地價政策,每年的賣地收入約佔政府總收入的一成半,很多市民誤以為這些收入雖然推高樓價,但仍可幫助增加政府在民生項目的支出,惠及市民。

實情是,賣地收入不會用作經常性開支,只會撥入基本工程儲備基金,用作興建基建項目,即民間所謂的大白象工程。

事實上,過去10年以至未來5年的預測,基建工程開支將逐步超出賣地收入,出現入不敷出的現象。

1月3日,立法會財經事務委員會討論《財政預算案》時,其中報告政府的基本工程投資開支在2016/17年度會升至785億元,並預計逐年上升至2020/21年度的1150億元左右;而2008/09年度只有400億元左右,10年間的基建開支上升差不多一倍。

報告指出,這幾年有很多大型工程正值建築高峰期,7項大型工程包括港珠澳大橋、高鐵、屯門至赤鱲角連接路及屯門西繞道、沙中線、港島南鐵路、西九文化區和啟德發展區。

不過,基本工程儲備基金現時只有582億元,即一年便清袋。

基金的來源來自賣地,2016/17年的賣地收入只有670億元,賣地數量已經是大幅增長。換言之,未來幾年必定會在儲備基金出現赤字,要從其他戶口調動資金應付。但政府並沒有什麼防範措施,不但沒有限制基本工程開支過度增長,反而愈來愈多大型基建項目上馬。

就算能夠由其他戶口轉戶過來,譬如從土地基金轉戶過來,但現時土地基金只有2197億元,約能支付3年的基本工程開支(不計賣地收入),實在杯水車薪。

可能因為這個原因,政府不得不加推土地出售,以應付未來幾年的基建開支高峰期。即使以每呎土地能賣到10000元計,要籌措每年過千億元基建支出,需要賣地面積超過100公頃,是回歸前的平均數的一倍以上。

換言之,香港的土地出售與基建發展形成一套旋轉門系統,賣地收入用作基建工程,惠及工程業界,基建帶動更高地價,令賣地收益更高,同區的私人土地價值亦因而升值愈倍。

正因如此,政府在過去5年,不斷改劃綠化地帶,部分優質地段以低密度用地向私人市場出售,獲利甚豐。今年在《施政報告》進一步提出發展郊野公園,以及列出26幅未來5年出售的土地,當中包括不少綠化帶及社區設施用地,須要進行改劃申請。

可能政府為免受到收地事宜拖拉,阻礙賣地進賬,所以採取官地先用方式,打大自然主意,包括發展郊野公園、綠化帶、社區設施及填海等,均是政府土地,可免受業權人在收地過程中阻撓,其中關於暫緩發展棕土,相信與賠償價錢談不攏有關,所以捨難取易。

姚松炎_立法會議員

 

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