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2017年2月27日

鄒崇銘

為何而建?為誰而建?

1976年,香港興建地鐵觀塘線,那時我還在孩提年代,整個九龍市區多了不少深坑,到處還有「地下鐵路,為你建造」的標語。當時地鐵公司仍是政府全資擁有,卻一點官僚味道也沒有;40年轉眼過去,現在港鐵業務遍布大陸和全球各地,到底是「為誰而建」呢?我們只能像老夫子般慨嘆一句:耐人尋味!

「盲搶地、狂建屋」接班人

當下4位特首參選人的政見分野不小,倒是在「盲搶地、狂建屋」一事上,均驚人相似地爭做CY接班人。影子長策會成立至今已逾4年,但「地產霸權」的迷思仍在不斷膨脹,恐怕樓市泡沫一天未爆,「推土機式發展」仍是社會主流的最強共識;唯一所能找到的解釋,大概只能如2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert Shiller)所言:非理性亢奮!

影子長策會亦是於2013年出版《住屋不是地產》一書,書中開宗明義指出:自置居所並非香港固有現象,1971年全港住戶的自置私人居所比率只有18.1%,卻於短短20年間急升一倍至1991年的35.3%,其後便維持大致相近的水平,直至2011年自置私人居所比率為36.2%,現時則略為回落至34.6%的水平。

另一方面,1976年港督麥理浩推出「居者有其屋」計劃,回歸後董建華則一度推出「租者置其屋」計劃,在25年間,自置公營房屋的住戶比率上升至2001年的17.4%;其後政府擱置居屋及租置計劃,該比率亦大致停留在相近水平,直至2011年自置公營房屋為15.9%。時至今日,自置私營與公營房屋的住戶比率合共為50%。

1980-1990年代,香港市民置業帶來的巨大投資回報,令它不但滿足個人或家庭的居住功能,同時亦涉及保值、投資以至投機等多元化的功能。但到了1997年之後,全球經濟動盪成為主旋律,不但令物業投資的風險大為增加,同時亦令置業自住的市民同樣膽戰心驚。置業無論自住、收租或追求資產升值,作為理想長線穩定投資工具的日子,早已一去不返。

近日特首參選人爭論的議題,涉及興建公私營房屋的比例,潛台詞是各人與地產商的迥異關係,對延續「地產霸權」或許帶來不同的效果。

公私營房屋比率固然重要,但自置居所比率的問題又如何?當年董建華和梁振英提出七成自置的指標,結果帶來大量負資產和燒炭個案;當年主要政策智囊、團結香港基金顧問王于漸教授,現時更提出八成自置的政策指標。王于漸方案將帶來什麼好處有待評估,但他多年來參與樓宇炒賣獲利甚豐,倒是路人皆見的事實【註】。

自置居所比率應該下調

儘管林鄭並沒有明言自置居所比率,但在政綱中提出要重建置業階梯,增加「綠置居」供應,並在居屋之上推出首次置業上車盤等,顯然皆與王于漸方案一脈相承。我們倒可運用一下「逆向思維」,例如設想來屆特首致力降低、而非提高自置居所比率?目標是由50%降至45%甚或以下?雖然香港坊間智慧普遍相信,香港市民所表達的強烈置業願望,但相對於1980-1990年代,買樓炒樓成為向上流動的普遍途徑,在金融風暴後才踏足社會的年輕一代,卻面對迥然不同的經濟和政策環境,令置業觀念和需求出現巨大轉變。

一直以來香港的自置居所政策,被打造成一條只准向上爬的不歸路,願意前進的難免跌入房屋商品化的漩渦中,不願意或無能力前進的,則彷彿會在社會階梯上被不斷拋離。上一代人的人生軌跡具有較高的同質性,彷彿不置業便會變成同儕間的異類,但當今的八十後年輕人,顯然面對更多不同的可能性和抉擇。

凡此種種,皆意味政策取向已不能再死抱上一代的經驗,必須兼顧新一代可變和多變的居住訴求。

繼去年底的「聖誕文誥」後,市建局行政總監韋志成接受專訪,進一步繕釋油麻地及旺角(油旺)的規劃研究。他直言區內舊樓地積比大多已用盡,因此對私人發展商而言重建潛力較低;在市建局現有重建模式下,舊樓重建後的地積比要比現時增加最少一倍,才有望收支平衡。

儘管韋志成曾在政府任職30多年,但言談間卻見微知著,充分顯示他上任不足一年,已充分代入私人地產商的角色,重建的目標是要力求「賺盡」,甚至力求通過政策傾斜來增加地積比。由這種角度出發,最終重建到底是解決住屋需要,亦或淪為投資投機的工具,也就早已不證自明。不過,隨着香港樓市泡沫的周期性出現,市建局亦須承受巨大的市場波動風險,通過炒賣豪宅作為主要收入來源之一,其實並不具備可持續性。

同樣問題亦存在於港鐵公司。早期「鐵路+物業發展」模式雖然取得成功,但當新鐵路項目已趨飽和,上蓋物業發展的高峰期漸次過去,尤其是屬於地鐵網絡自然延伸的新鐵路項目,政府已放棄採用擁有權模式的發展,「鐵路+物業發展」的路在香港愈行愈窄,已是路人皆見的事實。過往港鐵通過上蓋物業取得豐厚利潤,無疑對提高業務組合的市場競爭力,發揮了關鍵的作用,但一利亦有一弊,近年投資銀行調低港鐵的股價預測,正是由於物業收益面臨不斷萎縮的結果。

港鐵市建帶頭做良心包租公

相反,無論港鐵或市建局,假如能在提供租住房屋上扮演市場領導者的角色,例如把餘下上蓋物業轉向租務市場,通過翻新油旺區的舊樓作出租用途,為市民提供租金穩定和可負擔的租住房屋,讓年輕一代能跳出自置居所的漩渦,雖然租金收入會受到一定的局限,卻可從中取得極為穩定和可持續的收入來源。這將相當有利於港鐵和市建局,提升業務投資回報上的「年期匹配」(duration matching),大大降低長線的財務風險。

在經濟全球化下,傳統就業階梯消失,就業模式變得彈性及零散化,只有少數人能夠在職場步步高升,年青一代已難保有足夠穩定的收入,支付年期長達二、三十年的按揭還款。

除非如王于漸建議般通過政府巨額補貼,否則「上車」的機會只會愈來愈渺茫,連帶整個樓市的實質需求亦將無以為繼。逐步調低香港的自置居所比率,增加可負擔的租住房屋供應,才是有遠見和具承擔的特首絕對不容忽視的政策選項。

註:詳見《明報》(18-4-2011)〈王于漸掃樓 賬面賺9000萬:知名經濟學者02年倡停建居屋〉。

 

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