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2017年2月7日

張之納

舊區重建要引入新思維

舊區重建是增加土地容量和住宅單位的方法之一,然而,重建涉及收樓和安置,碰到不少困難阻礙步伐。近日,市區重建局行政總監韋志成先生提出,擴大「轉移或儲存地積比」的方法,把舊區建築物未用盡的可建樓面面積,由市建局收購,日後可轉到其他有重建潛質的項目,一方面讓沒什麼重建價值的舊建築透過出售地積比,得到款項作舊樓重整而毋須拆卸,另一方面那些具強大重建潛力的舊樓得到額外地積比,有更大的發展空間。

移山填海開拓新土地在現今的環保期望及標準下談何容易,所以舊區重建愈來愈普遍,既可改善舊區環境,而且舊區已有的配套設施如水、電、煤設施等可以繼續使用,減低開發新區的成本。然而,舊區重建的問題在於如何提高效益,即重建後可為社區創造更多居住單位及更多可使用的空間,令更多人得益。否則,動輒投放超過百億元重建,住宅單位數目不升反跌,項目周遭的環境也未能改善,實有違舊區重建的目的。

為市民提供宜居處所,環境改善,是舊區重建的目的。在處理舊區重建項目時,市建局會建議使用不同方案,其中一個方法是把面積較大的整片土地改劃為「綜合發展區(CDA)」,讓發展者在發展區內興建目標單位數量之同時,有空間設置社區需要的公共休憩及商業設施,改善環境。上環舊區重建為中環中心、觀塘裕民坊大規模重建都是好例子。不過,綜合發展區也有其限制,發展者不能先行發展區內的個別地皮,而必須整個發展區同步發展;所以必須先得到區內所有業主同意,或收購所有業權,涉及大量工作,因而拖慢了重建進度。現在韋志成提出的「轉移或儲存地積比」方法,可以令重建變得更有彈性,尤其是當市建局處理虧本項目時,這方法具「拉上補下」之效。

其實,「轉移地積比」在政府處理某些土地問題上並非新事物,卻因操作困難和具爭議性而沒有廣泛使用。主要原因是不同地區,甚至同區不同街道的地皮價值都可能有分別;在實施轉移地積比時,計算地價難度很高,並且會引起業權人士爭議。

市建局行政總監韋志成先生提出可行的措施,以簇新思維處理土地問題困局,應該支持。持續智庫期望有關方面就「轉移地積比」提出有效運作機制,並有清晰的申請、批核和補地價準則,然後作諮詢,使之日後亦可用於私人發展之上,令發展者好好地運用珍貴的土地資源。

張之納  持續智庫



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