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2016年11月18日

智經研究中心

收緊地契限制 能否助人安居

位於新蒲崗的首個綠表置居先導計劃(綠置居)項目景泰苑,本月初結束認購申請。截至11月2日晚,房屋委員會(房委會)累計派出近2.2萬份申請表,並收到逾3000份申請,比可供發售單位總數857伙超額2.6倍;最終銷情如何,則待明年1月揀樓時揭盅。

為優先照顧本港市民的住屋需要,今屆政府自上任以來推出多項新措施,包括上述專供公屋綠表人士申請的綠置居計劃、新居屋項目、首個「港人港地」住宅項目啟德1號。綠置居銷情有待觀察,但新一期居屋項目共3677個單位銷售3個月才沽清,時間為近年來最長;反觀位於啟德發展區的啟德1號推出後,市民反應踴躍,9月初的首兩輪推售均即日沽清。

這些不同類型房屋的共通之處,一是同屬小量推出,可視作政策實驗;二是銷售對象同樣只限本地居民,並設嚴格的地契條款限制。部分性質類同,市場反應卻不一,原因為何?

「港人港地」限制多 定價反而高

今年9月,首個「港人港地」項目啟德1號第一期共545個單位推出市場。根據售樓說明書,該盤銷售對象僅限於香港永久居民;無論轉售、出租或按揭均須取得地政總署同意,租戶身份亦不受限制,每份租約租期不得超過5年。此外,業主不得把單位向財務公司抵押,以取得資金周轉。

諸多限制本應令物業價格受壓,但啟德1號發售以來卻愈賣愈貴,逾500伙單位的平均呎價折實後,最低入場費亦要近500萬元,基本呎價約為1.5萬至2萬元。當然,政府曾強調,「港人港地」的政策目的並非以抑制物業價格,或資助市民置業;更何況,私人市場由發展商自由定價無可厚非。問題是,合資格的買家減少,道理上物業的價值亦會受壓,但啟德1號的定價驟看卻與這種想當然的道理相違背。

發展商之所以開價進取,原因之一可能是近月樓價回升,推高入市氣氛。據差餉物業估價署最新數字,私人住宅樓價指數已連續上升6個月,9月份新報295.5點,創今年以來新高。現時息口仍較低,樓價回升或令市民擔心若現時不入市,將來樓價會愈來愈貴。此外,在新盤開售前數天,發展商一般會開放認購登記,啟德1號首批300伙單位一度超額認購逾36倍,市民反應踴躍,發展商乘勢加價加推,幾輪推售下來,單位愈賣愈貴。

啟德1號的定價比預期高,但銷售理想;反觀同樣設地契限制的居屋一手市場,銷情仍強差人意。房委會位於沙田和元朗的兩個新居屋項目共2657個單位,由7月開始揀樓至10月底才售罄;同期,香港房屋協會(房協)推出的資助房屋綠怡雅苑,亦歷時逾兩個月才售出全部1020個單位。

當然,新居屋銷售緩慢,與單位定價、銷售程序等因素不無關係。參考地契限制,「港人港地」和新居屋均只限港人購買,並設不同的轉售、租賃和按揭限制,但居屋另設入息和資產限制,主要針對綠表及白表人士,是財力較為薄弱的本地用家。

啟德1號的客源則包括本地用家和投資客。從投資角度看,啟德1號規限5年租期,尋求投資出路的本地買家仍可購入單位出租。對比之下,居屋業主未補地價前,不可把單位轉讓、抵押或出租。上述原因或令新居屋的潛在買家相對比啟德1號為少。

辣招條款限制 難阻樓價升勢

啟德1號和新居屋份屬私人住宅和政府資助出售房屋,但政府的出發點均是希望藉地契限制,協助港人置業。不過,啟德1號第一期逾500個單位,相對全港250萬個家庭住戶而言,數量甚低,以如此微小的供應比例影響整體市價,恐怕不易。

此外,「港人港地」的附加條款是為避免外地投資者推高本地樓價,影響港人置業;而該措施落實同年,政府推出額外印花稅和買家印花稅,期盼遏制炒風。

過去1年,無論新盤還是二手住宅物業,價格卻拾級而上,反映仍有足夠具財力的買家支撐高樓價。針對不斷上升的投資需求,本月初,政府把住宅物業買賣印花稅稅率劃一調高至15%,沒擁有香港住宅物業的香港永久性居民,則可獲豁免。

「新辣招」長遠能否阻止過多資金湧進樓市,有待觀望。假如之後仍無法令樓價回落,期望置業的普通市民,或許只能放眼資助房屋,例如以市價六折出售的綠置居。不過,即使綠置居計劃能協助部分市民置業,但今次合共857個的單位供應,相對現時約2.6萬個富戶,或近29萬宗公屋申請,恐怕同樣是杯水車薪。就算按市價六折出售,在樓價高企下,亦未必是很多公屋住戶容易負擔的水平。要照顧不同階層的住屋需求,香港是否須以其他房策實驗?

房策實驗(一)

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