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2015年11月13日

鄭經翰 大班人語

是住屋而非置業問題

心存大欲、有意造王的董建華牽頭成立的智庫團結香港基金成立一周年,交出第一份研究報告,針對港人最關注的住屋問題,提出所謂「補貼置業計劃」,目的明顯不過,當然就是意欲為董建華屬意的下屆特首候選人造勢,有關人物呼之欲出。

有關政治問題暫且不論,單就建議而言,根本新瓶舊酒,了無新意,而且未見其利,先見其弊,不但無法解決當前困擾絕大部分普羅市民多年的住屋問題,反而製造人民內部矛盾,令最需要有瓦遮頭的最基層民眾更難上樓,尋且刺激炒風,為當前搖搖欲墜的樓市製造接火棒的苦主。

政府無責資助買樓

「補貼置業計劃」的幕後軍師是港大經濟系教授王于漸, 他今次提出的建議,不過是董建華於主政時期倡議的「租者置其屋」計劃的變相翻版,行將出現的社會實際效果,甚至可能更糟。「租者置其屋」計劃建議把全港公屋出售,人人變成業主,為1997年前後本港獨有的置業階梯樓市補充生力軍,目的一石二鳥,一方面拉全民落水,去撐樓價已飄離絕大多數市民經濟能力所能負擔而隨時下挫的樓市,另一方面甩掉政府的房屋包袱,完全符合「大市場、小政府」的新自由經濟保守思維。

今次提出的「補貼置業計劃」不同之處是取消居屋與公屋的分別,建議新建的公共房屋一律「可租可買」,購買者由政府擔保按揭最高至九成五,定價折讓五至七成,以入住時的優惠價定價,並放寬補地價政策,鎖定購買價,以協助無法負擔市場物業的家庭「上車」,成功後再擴展至全數公營房屋,最終目標是讓全港八成住戶成為業主。這可說是董建華當年「八萬五」的借屍還魂。

政策的理念從一開始便錯誤,因為政府沒有任何責任資助任何市民置業,卻有必要責任令每個市民都有屋居住,須要解決的是住屋問題,而非置業問題。在經濟學上,任何資助房屋計劃都是尋租活動(Rent-seeking),必然有利某一批特殊分子。政府選擇(Picking)優惠哪一個階層,涉及公眾利益,從公平和均富的立場出發,最需要資助的肯定是最基層的無殼市民,但政府不必幫助他們置業,只須提供可負擔的廉價公屋便足夠。因此,要解決困擾香港多年並造成社會深層次矛盾的房屋問題,大量興建足夠公屋才是正道,必要時連居屋也不必興建。

現時政府的長遠房屋策略,未來10年只能供應48萬個住屋單位,公共房屋包括居屋和公屋佔六成,每年只有2.8萬個單位,連現時輪候上樓的近30萬個申請亦未能滿足,只有增加和加快興建公屋才是解決的辦法。在不增加供應之同時,卻鼓勵基層中較有經濟條件的人購買公共房屋,只會製造排擠效應,令更貧困的基層市民更難上樓;而置業者因增加了鎖定補地價的誘因,客觀實際效果必定鼓勵投機者入市,爭奪公共房屋資源,完全扭曲資助房屋的原意,只會為炒樓者作嫁衣裳,最終的受惠者當然就是地產霸權。因為全個建議計劃就是當年「八萬五」的翻版,讓人人成為業主,為置業階梯的樓市補充和擴大基礎,長炒長有,令奇貨可居的地產商不愁高價賣樓。

至於團結香港基金為了增加土地供應而倡議開發郊野公園和綠化土地,與梁振英的思維同出一轍,不但破壞生態環境,犧牲廣大市民餘暇的休憩地區,還令市肺(綠化地帶)不足的高密度石屎森林的空氣污染進一步惡化,肯定得不償失。

牟取暴利在於「餡料」

要解決本港人為的高樓價問題,增加供應只是表面上「言之成理」的經濟學101,實際上在政府的高地價政策和地產霸權的壟斷供應下,根本永遠也不會因為名義上的供應增加而下調。

‪香港的樓市問題,不只是所謂麵粉與麵包的供求關係問題,還有為牟取暴利的「餡料」問題,即屋內不必要的豪華裝修,令地產商名正言順地抬高樓價,實用面積等於劏房百多呎的住宅,亦可因為「豪裝」而叫價四五百萬元。

如果香港政府容許發展商效法內地只賣清水樓,由業主自己負責裝修,豐儉由人,樓價便可大幅下調,更可以為裝修行業創造商機。

再進一步,香港亦可效法內地,立法規定發展商投得的土地不准「曬太陽」超過某個年限,例如3至5年,否則收回再度拍賣,迫使地產商有地就要建樓,增加供應,在供過於求和自由競爭的情況下,私樓樓價自然向下調整。事實上,香港並非沒有土地,單是活化工廈和發展棕地已可提供大量熟地,只是特區政府有意「適度不為」和地產商囤積居奇而已。

總而言之,政府沒有必要亦無責任資助市民置業,只須增加公屋單位,解決基層市民的居住問題;而要樓價下調,亦毋須犧牲郊野公園和綠化土地,只須修改賣地條款和建屋規定,便可對症下藥,令不合理的私樓價格回復正常水平。

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