管理層策略影響房託長期價值

自去年起，筆者有幸執教鞭，在大學教授地產金融的課程。除了是社會服務之外，教書可以接觸年輕一輩。新思維下的問題，往往令我思考更多。上周有位同學就問：既然房託需要把絕大部分收入派發做股息，那麼是否意味，房託的升幅都只是來自樓價的升幅？表面上，答案的確如此。房託持有收租物業，加上派息政策由法律決定，因此透明度很高，淨資產值是由樓價主導。而房託的股價一般都受淨資產值帶動，因此樓價上落，亦會帶動房託股價。房託中長期的回報類近直接持有商業地產，主因就是這層關係。營運得宜可帶動生意不過，每間房託的管理層策略亦會影響房託的長期價值。所以股票估值一般都在淨資產值之外，再納入管理層策略的質素，以計算公允價值 ...

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