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2023年11月29日

謝國生 何敏淙 龍虎山下

美國加息潮退之下的香港樓市走勢

美國聯邦儲備局(聯儲局)11月2日議息會議後宣布,將基準利率維持在5.25厘至5.5厘不變,雖然符合市場預期,但是水平仍處於22年來高位。主席鮑威爾表示,對於下月的會議尚未作出具體決定。

對於美國利率是否已經見頂、通脹是否受控,近期不少論者認為美國經濟其實外強中乾,隨時爆煲,利率見頂後下調無非為挽救經濟。實情如何,可審視以下數據。

首先,美國經濟雖然放緩,但仍表現出韌性。其首季本地生產總值年化增長率為2.2%,第二季度稍跌至2.1%,第三季度則預計增長超過3%。消費者現金和儲蓄餘額高於疫情前水平、政府刺激性財政政策以及聯邦基金利率上調影響滯後,都有助於經濟韌性。然而除了高通脹和高利率外,潛在的政府部門關閉、學生貸款支付重啟以及油價上漲,都不利於消費持續走強。

觀乎全球石油需求已增至每天1.02億桶,油價勢將隨需求擴大和供應受限而繼續上揚;每桶90美元以上的油價將對通脹造成上升壓力。美國戰略石油儲備已跌至40年來最低水平,更令該國的油價難望迅速回落。本年8月消費物價指數同比上漲3.7%,7月則為3.2%,主因是能源價格上漲。好消息是,同月的核心個人消費開支物價指數僅微升0.1%,為2021年9月以來最小月度漲幅。若將過去3個月的相關指數增幅年化,則通脹率為2.2%,接近聯儲局2%的目標。

美國勞動力市場轉趨活躍不單有助於對抗通脹,更可增加經濟「軟着陸」的可能性。本年6月至8月,就業增長平均每月為189000人,較前3個月的238000人為低。失業率從7月的3.5%升至9月的3.8%,增幅由勞動力參與率帶動,尤其是25至54歲的黃金工作年齡組別。8月的職位空缺則由7月的890萬個增至8月的960萬個。然而,不久前汽車工人聯合會罷工以及其他勞工問題,反映出美國勞資雙方矛盾,如未能及時化解,難免嚴重打擊經濟發展。

聯邦債務方面,平均利率從2022年初的1.4%躍升至當前3%水平。國會預算辦公室估計,年內聯邦債務的利息成本為7450億美元,並預測未來10年將翻一番,而利息成本將從目前佔收入20%擴大至30%以上。至於2023財政年度赤字預期將高達1.7萬億美元(對本地生產總值的比率為6%),不斷膨脹的利息成本將成為未來幾年的關注焦點,緊縮措施自然變得愈來愈重要。

分析上述數據後,利率期貨市場普遍認為聯儲局不會再加息,但估計首次減息的時間則推遲至2024年6月。

加息周期何時了

本港大型銀行最優惠利率在11月聯儲局議息會議後亦維持不變,但早前大型銀行已相繼調高拆息按揭的鎖息上限。香港美國息口差距有機會進一步拉闊,故此今年拆息仍會維持高水平。在資金成本壓力日增下,香港銀行不易結束加息周期。

如果聯儲局在12月恢復加息,香港銀行跟隨之上調最優惠利率的機會極大,皆因今年5月至今,與樓宇按揭相關的1個月港元拆息大部分時間高於4%。資金成本高企,各類銀行都靠高息吸引存款;而且樓市成交量疲弱,若不調整按揭利息,按揭業務難有合理利潤。

基於聯儲局要維持息率政策彈性,故此息率橫行一段時間的機率頗高,而香港來年拆息仍會較為波動。相對現時主要介乎3.375%至4.125%的實際按揭息率,本港按揭利息低於拆息水平,最優惠利率累計加幅僅0.875%,大大落後於加幅達5.25%的美國利率。加息壓力揮之不去,不排除銀行需追加最優惠利率,以紓緩息差壓力。

是次加息周期內,按揭息率加幅累計達2.625%,加幅明顯低於美國。聯邦基金利率即使在2024年掉頭回落,市場預期仍會暫處於約5%水平,意味着本港按揭息率應會維持在4%水平一段時間。由於已於9月上調按揭封頂息率,即使美國在下月加息,香港銀行加息幅度預料為0.125%至0.25%,加幅相對溫和,對供樓開支影響有限。

樓市走向好淡爭持

利率變化並非唯一影響樓市的因素,其他要素還包括經濟前景、土地及房屋供應、新盤銷售和二手市場交投氣氛等。今年已有6幅可興建總數5090個住宅單位的土地,因地產商出價未及賣方底價而收回。最近一幅可興建1200個單位的新界地皮並無地產商競投,令港鐵樓盤10年來首次出現「零入標」現象。

聯儲局在本年7月後暫停加息,利率稍為喘定,對疲弱的樓市打下一支強心針。惟利率走勢尚未完全明朗化,大致上短期內樓市持續低迷,樓價下行趨勢暫時亦難望改變。香港樓價的去向還受到發展商的負債率影響,特別是中小型發展商,在利率高企下,高槓桿的發展商為了應付高息開支,不排除採取低價沽貨,以提高銷量及加快現金流轉,令樓價面臨下行壓力。

眼下樓市低迷,卻也不代表樓市泡沫爆破,因為市民貸存比率只是67%,比1997年的158%健康得多。業主供樓的壞賬亦少,住宅按揭拖欠率為0.07%,即全港99.93%的業主準時供樓。完成供樓的比例接近七成,相對1997年亞洲金融風暴時的三成和10萬業主負資產的境況,整體樓市結構已截然不同。大部分業主因有現契在手,未必願意平價賣樓。香港的M3貨幣供應高企於16.8萬億元,其中定期存款約有8.89萬億元,過去20個月增加的定期是3.44萬億元。

減辣措施引發短期效應

樓市交投淡靜,若單位租金比供樓較為划算的情況加劇,將影響樓市發展及正常流轉率。對於特區政府最近出台的減辣措施,市場意見不一;事實上,樓市的反彈力度有限,繼續尋底。意見之一是買家和投資者入市誘因不足。一方面買家印花稅稅率由15%減至7.5%,之前願意入市的外地人,已經會透過購買公司所持物業來免除相關稅項。另一方面是額外印花稅由3年縮至2年,將提早1年釋放大量放盤,供應增加對樓價更添壓力。雖然新住宅印花稅由15%減至7.5%,但市民一般不會在高息環境下投資,寧願通過高息定期存款獲取回報,導致大量資金被封存。

額外印花稅的適用期減半,無疑有助部分業主短期內趁機換樓,而提升二手市場的流轉率。買家印花稅方面,由於內地買家不一定希望透過購買公司來持有物業,是項減辣措施的確可減輕他們來港置業的成本。對於確實需要另置物業而又不願借用家人名義入貨者,新住宅印花稅減半不無誘因,縱使實際效益也許不大。

這次減辣措施對外來人才的「先免後徵」安排,提供與港人首次置業的同樣待遇,因毋須斥巨資來預繳稅款,增加抵港後置業意欲;加上樓價已回落不少,可作為長遠投資的一項選擇。

謝國生為港大經管學院金融學首席講師、新界鄉議局當然執行委員

何敏淙為香港大學附屬學院講師

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