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2023年6月3日

楊書健 欲言不止

地產基金轉向投資住宅

十幾年前剛剛開始接觸香港散戶,發現大家對商業地產了解有限,尤其是當年的商業地產就是寫字樓和商場,雖然不同行業各有榮枯,但到最後開公司就必須有辦公室,購物就要有商場,因此商業地產就是整體經濟的載體,只要當地經濟持續發展就會受惠。

當然,隨着網購興起,不少經濟體的新增零售額都被網購搶去,整個經濟體所有商場的總零售額就沒有再增長,競爭愈演愈烈,就失去了以前的穩定。到了這兩三年的疫情後變化,寫字樓亦不一定能維持高速增長。有些大型地產基金因此增加了投資住宅的比重,曾聽過某隻大型的亞太區核心基金,甚至在日本和發展商合作,收購發展商每年新落成的住宅項目。

最近從美國回港的朋友說,美國也是住宅業務維持得最好。其實香港四成居民住在公屋和新加坡八成居民能買組屋都是獨特產物,在亞太區也難找到類似例子。美國公營房屋的發展更慢,不少都是公私合營,由私人發展商自行融資,自行興建,落成後由政府出面整幢租下,再由福利部門安排有需要的民眾「上樓」。這些公營房屋的直接租客是政府,信用度當然較普通民眾高,所以還是有吸引力。

科技業裁員 空置率大升

美國的寫字樓卻處於逆境。在眾多主要城市中,狀況最糟的也許是舊金山(三藩市)。上一次美國迷失方向要數到上世紀的六十、七十年代,再加上中高產民眾搬到巿郊,大城巿都在衰落。舊金山一直要等到九十年代矽谷興起之後,情況才逐漸好轉,舊金山是矽谷旁邊的大城巿,提供了配套服務。例如一群矽谷工程師周五晚上要聚會,可能就約在舊金山。

因此,紐約重生是因為電腦和資訊科技,令金融業得以集中發展;洛杉磯則靠傳媒、演藝、藝術等行業保持穩定,舊金山卻沒有「根」,於這次科技界大裁員受影響就最深。美國朋友舉例說,一家共享辦公室公司幾年買下了舊金山的整個山頭,把它轉換為巨大的辦公和設施空間,本來吸引了不少科技公司;如今裁員潮一來,項目的空置率就大幅上升。雖然當地科技界問題不大,矽谷自己的核心地區狀況還算不錯,但是溢出效應縮少,就難以支撐舊金山了。

息升衝擊商業物業市道

洛杉磯相對來說還好一些,但加息之下亦有問題。例如朋友在幾年前買下自己的寫字樓空間,做決定的時候,公司本來的租金是每月8000美元,後來房東表示對該建築進行翻新,希望朋友的公司能搬去房東旗下另一幢更新的大廈,但租金就增至14000美元。當時他們就決定購買一個稍為離開巿區的倉庫,將之改建成寫字樓,那時利率低,按揭每月供款12000美元,比租金便宜,且利息支出還可扣稅,不過最近利率上漲,每月供款就增到18000美元。朋友雖可負擔增幅,但如果是現在入巿,卻未必會購買。

聯儲局這一輪已加息共5厘,在過去幾十年來從未發生,對所有借貸相關的活動,由市民置業買車到企業的融資投資,都急速改變了利率成本。到底經濟因而收縮有多深,其實連聯儲局自己都未必知道。

作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)

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