2023年3月20日

劉振江 天圓地方

深化「強制售賣制度」功用

「強拍條例」自1999年起實施，對重建老化樓宇帶來重要助力。發展局去年底向立法會遞交討論文件，就更新及精簡強制售賣制度提出立法及行政建議，目標在今年下半年提交有關修訂條例草案。建議循4個方向加快業權統一，以利老舊樓宇重建：（一）降低強拍申請門檻，以樓齡達50年或以上及70年或以上計，分別不少於70%及60%；（二）為涉及多個相連地段的強拍申請提供更多彈性；（三）精簡強拍制度的法律程序；及（四）加強支援受強拍申請影響的少數份數擁有人業主。但這也迎來「小業主私有產權關注組」在報章刊登反對意見，指政府不應倉卒推出極具爭議性的法案，並指此法案純在幫大地產商取得更大利益，對小業主們不公，更有違資本主義保障私有財產的核心價值等。

以地段的不可分割份數出售分層樓宇的做法，早於1952年在香港出現。這模式有助提升物業銷售速度、土地價值及樓宇單位在市場流轉等；但同一地段有多個共有權業主，亦埋下日後管理、維修及重建困難等嚴重問題。本港雖然有於1969年訂定的《分劃條例》處理分劃及出售共有權業主名下的土地財產法律，但其應用範圍頗受限制，未能幫助解決老舊分層樓宇愈趨嚴重的問題。政府於2010年為3類地段引入較低的申請門檻（不少於80%的所有不分割份數），包括樓齡達50年或以上的建築物，以及地段並非位於工業地帶的30年或以上樓齡的工廈。私人市場對此反應良好，收購舊樓（包括合資格的工廈）重建活動顯著增加。當政府的建議取得立法許可降低有關門檻（如70%及60%等），估計相關的收購及重建活動在物業市場回穩後會再度活躍。當有關舊樓小業主在考慮出售單位可取得較現樓值顯著為高的價格後（因當中包含部分土地重建價值的分享），這對作了出售決定的相關舊樓小業主有利。

早於「強拍條例」立法階段，香港測量師學會及香港地產建設商會已提出容許多個相連地段一起作申請的建議，這讓有關申請的土地有更佳發展潛力，可提高價值。但法例最終以個別地段為申請基礎，加上法例的局限性及多個法庭判決，令申請合併相連地段作發展的困難度增加。是次政府的更換建議，要針對過往出現的困難（包括申請限於兩個相連地段是共用一條樓梯）加以克服。

縮短處理強拍申請的時間，可減低對申請人及少數份數擁有人所造成的不確定性（能否獲批准及所需時間）。項目重建價值會因不確定性風險減少及法庭處理時間縮短而受惠，令小業主可能取得的出售價得以提升。政府建議立法指明土地審裁處在考慮「齡期」及「維修狀況」時須採用的準則。

政府亦建議在內部設立專責辦事處，在強拍的不同階段為少數份數擁有人提供一站式支援服務。這是一項創新舉動，除了顯示政府願意投入資源加快集合分散的土地業權，亦有望減輕少數份數擁有人對未能找到可覺信賴的專業團隊協助的無助感覺。政府亦宜關注不同性質的現樓單位（如商舖相對住宅）少數份數擁有人對現樓價值估算有不同感覺，利益並非完全一致，估值師的委託安排值得政府留意，以照顧受影響人士的情緒需要。

政府的更新及精簡建議倘能落實，自當有助解決實際困難。市區重建若要吸引市場力量參與，那麼創造更好的土地價值環境是一個極為重要的政府舉措。

劉振江  高力香港董事總經理

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