2023年3月6日

劉振江 天圓地方

改善收地補償金發放機制

政府提出「改善」收地法例內關於未付收地補償金的利率，以一個月港元利息結算率計（即各銀行的平均香港銀行同業拆息） 。倘建議落實，法例將（一）取消利率不得低於發鈔銀行就24小時通知存款所訂的最低利率；（二）規定土地審裁處所釐定利息的利率（過往判決顯示此等利率一般為最優惠利率＋1厘）。修訂建議利率水平將高於最低的存款利率，但低於法庭過往所訂利率。更需要解決的問題仍在於發放補償金的時間過長，嚴重損害受影響土地業權人的合理權益。改善發放安排尤其是業權審查工作，方是正確方向。

《2022年發展（城市規劃、土地及工程）（ 雜項修訂）條例草案》委員會上月25日進行第三次會議，發展局就訂定利率問題提供進一步資料，包括：（1）建議的息率是經諮詢財經及庫務局後作出，考慮因素包括投資回報要求、借貸成本、土地審裁處的判決、整體收地補償情況，接納補償建議及處理業權時間，以至過高利率如何影響業權人接納政府補償建議的考量及公帑合理使用等。（2）過半數收地個案業權證明在收回土地半年內完成，但餘下個案的處理時間未見透露。

在過往存款利率長時期近乎零的情景下，接納政府特惠補償金的人士一般可獲得的利息是以24小時通知存款利率計，真是「微不足道」；等候發放時間愈長，對業主造成的損失就愈大。政府推行特惠補償金制度，旨在減少法定補償申索個案，但延遲發放補償金令制度出現一大缺陷。

政府建議使用銀行同業拆息為計算基礎，一般市民（就算有物業抵押）以至藍籌公司為要取得貸款，皆要在此銀行同業拆息水平作上浮。而這建議亦遠低於土地審裁處以往的判決，做法並不符合政府一貫重視法庭判決的傳統。

究竟如何可縮短發放補償金的時間？官方的工作流程及所遇到的問題，包括業權契據核查、土地業權不完整、繼承權。

香港一般的物業買賣流程，包括簽訂買賣合約並繳付訂金，並有一般為期3個月內的成交期，讓買家作業權查詢及籌措成交餘款資金。政府收地採用刊憲程序，有3個月通知期收回私人業權；若通知時間運用得宜，包括簽訂補償協議及收回業權文書等，補償金理應可在收回土地後短時間之內發放。

地政總署就收回新界農地發放補償金的服務承諾，是在接納業權證明後的4個星期內100%完成，可惜在2021至2022年度的達標率只得59.5%。更深層次的矛盾在於業權證明工作，立法會議員劉國勳在上述會議指出，政府的審核契據工作並沒有年期上限。香港物業市場交易出名有效率，對於業權證明工作，慣常做法是根據《物業轉易及財產條例》所訂定不少於15年的期限。參考「強拍條例」，透過法庭頒令出售土地，這有效克服業權不完整的問題。政府既透過收地法例收回土地權益，為何還要耗費大量時間及法律資源去剔除業權瑕疵以求完好的業權證明！

就政府所指的繼承問題，當中多少個案與「祖堂地」有關，卻未有資料顯示。《新界條例》創立註冊司理制度，但註冊司理出缺而未有有效行政措施處理，帶來土地「無主」的繼承問題。

特惠補償金政策透過合約完成，政府只要在行政上訂定合理息率方便達成協議就好，當中更可參考包括一般物業投資回報率及政府債券息率等因素作定期公布。就有補償金額爭議的個案，宜保留土地審裁處訂定息率的做法。

劉振江  高力香港董事總經理

上一篇：	純車位註冊三個月最旺