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2023年2月4日

周六地產專題_海外置業

大阪樓價今年看漲逾一成
幣策續寬鬆 世博作後盾 開門迎旅客

在後新冠疫情時代通脹高企,世界不少國家接連大幅加息,日本卻反其道而行,持續實行貨幣寬鬆及負利率政策,令當地樓市不斷創新高。隨着日本政府去年10月全面重開國門,接受自由行遊客入境,旅遊業強勁反彈,有望帶動經濟復甦,樓市料繼續向好。業界預期,日本樓市今年仍會獲本地及海外買家追捧,樓價穩中向上,平均升幅可達8%至10%,其中日本第二大城市大阪前景更亮麗,漲幅或可達一成以上。

康榮國際高級海外銷售經理Kevin Ng指出,主要國家不斷加息,令投資者供樓利息負擔加重,而日本維持貨幣寬鬆政策下,樓市在過去一段時間成為資金避風港,支持樓價穩步向上。

日圓微彈 無礙港人入市

Kevin Ng稱,海外資金以至香港買家入市海外樓房,大部分都首選當地一線城市,因此日本首都東京向來最受買家歡迎。然而,過去數年東京樓價及地價跑贏全國,潛在上升空間未必太多。反而另一個主要城市大阪,將舉行2025年世界博覽會(世博)及興建賭場度假村等大型項目,發展一日千里,有望刺激樓價。

他看好日本今年樓價可上揚8%至10%,大阪更睇高一線,升幅或多於一成。至於近期日圓滙價由低位回勇,Kevin Ng直言,日圓兌港元昔日多為7算以上水平,所以現階段輕微反彈,不會打擊港人入市日本樓的意欲。

仲量聯行亞太區國際住宅部主管黃嘉欣表示,日本住宅市道今年將會平穩發展,當地基本上已全面通關,經濟活動及生活復常。同時日本最核心地區住宅落成量少,尤其是新供應不算多的東京,單是本地買家的吸納量已令成交非常活躍。對於海外買家,日圓尚在低位徘徊,按揭利率相對其他國家或地區都未有大幅提高,投資日本住宅仍具吸引力。

黃嘉欣強調,東京住宅供不應求,樓價硬淨,大阪更絕對值得留意,因當地在2025年將舉行世博,基建加強配合,經濟會有所提升,從而推動樓市向好。

二手樓價較東京低46%

東京及大阪一直是日本樓市的「雙頭馬車」,根據東日本不動產流通機構進行的「每月市場觀察」報告,東京2022年共錄得18855宗二手分層住宅成交,比2021年的20369宗少7.4%。去年12月東京的平均二手成交價為5364萬日圓(約321.8萬港元),按年漲4%。

至於大阪去年則錄得9078宗二手分層住宅買賣,較2021年的9145宗略減0.7%。去年底大阪平均二手樓價約2908萬日圓(約174.5萬港元),按年上升4.9%。由此可見,大阪二手成交量相對東京穩定,樓價升幅亦較高。

與2019年12月底新冠疫情爆發前相比,東京及大阪的平均二手樓價均累飆21.4%,走勢相若。值得留意的是,目前大阪二手樓價仍較東京低約45.8%。

旅遊觀光產業是日本的重要經濟支柱,受新冠疫情困擾,日本錯過了藉着舉辦東京奧運吸引大量遊客的機會。因此,在去年疫情緩和後,日本政府便積極加快開放邊境,以振興旅遊業。日本去年10月全面放寬邊境防疫措施,容許個人遊旅客入境,令旅客數字急增。

訪日客2025可恢復疫前水平

據日本國家旅遊局數據顯示,2022年12月的訪日遊客達到137萬人,為2020年2月以來首次超過100萬人,按月多46.6%,按年急增逾112倍。2022年全年的訪日遊客約為383.19萬人,屬過去3年首次錄得按年增長,比2021年大升14.6倍。香港去年有約26.93萬人次訪日,是全球第五多。

在疫情前的2019年,當時訪日遊客達到3188.2萬人,即2022年的遊客數字仍比高位少88%,訪日外國人消費額達到4.8萬億日圓(2880億港元)。日本觀光廳長和田浩一寄望,訪日遊客到2025年可恢復至新冠疫情前水平,力爭外國人的消費額達到5萬億日圓(3000億港元)。日本旅遊業復甦,勢令當地樓市步步高升。

雖然日本公布去年12月扣除新鮮食品的核心通脹按年升幅由11月的3.7%增至4%,超出日本央行目標一倍,創1981年12月以來新高。不過,日本央行表明將繼續保持超寬鬆貨幣政策,把利率維持在低水平,為日圓波動掃除不確定性因素。

文:程俊華

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