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2023年1月27日

謝偉銓 銓研傳言

改革公營房屋政策 寓租於供鼓勵上進

為了縮短公屋輪候時間,協助更多基層家庭提早上樓,「告別劏房」,政府在5年前把新增土地的公私營房屋比例,由6:4調整至7:3。而公營房屋當中,約七成單位為出租公屋,餘下三成為居屋、綠置居等資助出售房屋。

換言之,近年約一半新增房屋供應為出租公屋,約兩成為資助出售房屋,僅三成為私樓單位。

在上述「重公營、輕私樓」及「重出租、輕出售」的傾斜政策下,政府早前宣布已覓得超出未來10年需求的公營房屋用地;公屋一般申請者的平均輪候時間,亦已由高峰期的超過6年回落至約5年半;連同計劃增建的3萬個「簡約公屋」單位,預計輪候時間可在4年後進一步減至4.5年,10年內有望恢復「3年上樓」目標。

根據兩年前的統計,香港有逾22萬名市民居於租金貴、面積細,而且環境差的劏房單位,政府實有必要在一段時間內大量興建公屋。但過度傾斜出租公屋的政策,亦產生了一些副作用和負面影響。當中影響最為深遠的,是削弱了部分基層青年人的向上流動動力。

由於私樓供應少,售價高,即使經過近年調整,樓價仍與大部分市民的負擔能力脫節,令大部分基層市民以至一部分中產家庭「望樓興嘆」。資助出售房屋的供應比私樓更少,但售價卻低了一大截,自然吸引大量合資格市民申請,超額認購倍數往往比私樓更高,導致其中籤比率極低,「抽居屋難過中六合彩」。再加上資助出售房屋的申請及分配乃「單單清」,不像出租公屋設有排隊輪候制度,申請人若運氣欠佳,有可能抽十年八年都未能抽中,失望變成絕望。

有關情況導致一些本來有能力發憤上進的基層青年人,例如大學生,一畢業及夠歲數便立即申請公屋。而為免在輪候期間超出入息及資產上限,部分人更刻意不求上進,例如選擇「打散」維生,即使做長工亦不求升職加薪,有餘錢也不願儲蓄,寧願做「月光族」以免喪失輪候公屋資格,將成功「上樓」當作「人生勝利組」,對購買私樓或申請居屋完全失去動力和希望。

這種被房屋政策扭曲了的價值觀,不但局限了部分青年人的個人發展,妨礙一些基層家庭向上流動,對香港的整體發展也相當負面,必須盡快糾正。尤其隨着公屋輪候時間逐步回落,北部都會區及中部水域人工島等可望大幅增加房屋供應的計劃陸續上馬,政府有空間、亦有必要對公營房屋政策作出檢討,改變現時將大部分土地和資源,用作興建大量出租公屋的做法。

改革方案之一,是筆者之前已提出的「新公屋」計劃。提供租金較高,而面積、設計與用料有別於傳統公屋的資助出租房屋,供收入及資產水平高於現時的公屋申請者,但又暫時無意或無力置業的人士申請,以免他們刻意壓低自己的收入和資產。

改革方案之二,是筆者在今年預算案建議書首次提出的「新居屋」計劃。結合「漸進式按揭」和「寓租於供」的概念,以相當低(甚至零)的首期和可負擔的每月供款額,協助有向上流動潛力的年輕基層家庭購置公營資助出售房屋單位,從而鼓勵他們發憤上進和增加對香港的歸屬感。

何謂「漸進式按揭」呢?即是買家初時只須就某個百分比的樓價承造按揭和進行供款,例如是三成至五成。隨着買家(當時已是業權人,但仍未支付全額樓價)的收入上升,便可就更高成數的按揭供款,直至完成支付全額的樓價。

以一個實用面積350方呎的單位為例,假設市值約530萬元(呎價1.5萬元),按居屋的約五成折扣率即以265萬元購入。如申請者初時只能就三成的樓價、即約80萬元供款,以30年還款期及現時息口計算,每月供款額約3000元,相較公屋平均租金僅高出數百元,因此可說是「寓租於供」,但卻能令申請者成功「上車」,成為業主。

當「新居屋」業主收入增加,供款額及按揭比率便能漸進式提高,到最後更可以類似現時居屋的做法,向政府支付所欠樓價而取得清晰業權。若期間因種種理由要斷供離場,可按照已供的樓價款額,再乘以同期的市場樓價升幅比率,由政府回購。

雖然樓價有升有跌,但回看過去數十年歷史,香港中長期的樓價升幅總會高於通脹,令「新居屋」業主受惠得益,產生財富效應,促進向上流動。更重要的是,該計劃能鼓勵更多基層青年人努力工作,力爭上游,並加強歸屬感,以港為家,帶來的社會效益更是無價。希望政府能認真考慮,早作規劃。

預算案建議.三之二

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