2022年12月10日
最近有外資基金宣布旗下某地產核心基金將「落閘」,投資者贖回會有短期限制。地產核心基金業務類同房託,都是持有地產資產以長期收息,這類基金並沒有終結期,投資者又不能像房託一樣在公開巿場售股,故此要離場都直接向基金贖回。基金收到贖回申請,就會在一定時期之內,準備資金還給投資者,然後取消贖回的基金單位。
有興趣持有這類資產的投資者,一般都是退休基金等大型機構,進出有序,因此核心基金在正常時候資金流都非常穩定,不同投資者若在同月有買有賣,基金經理只需處理兩者差額,往往可以透過營運收入或微量舉債解決。
「股六債四」表現差百年未見
今次落閘,從公開資料來看,基金資產並沒有什麼問題,只是投資者本身狀況有變,因此出現換馬潮,大家都同時贖回。今年基金最愛的「股六債四」組合,是近百年來表現最差,相信大部分機構投資者都有虧蝕。另外,巿場波動性大,自然令各項資產的升跌不一,投資者再平衡組合的方向就更難猜,換馬幅度亦較往常大。
反過來說,過去12個月表現佳的資產自然在全組合的比重上升,反而成為換馬時的資金來源。今年大宗地產資產在各地價格高企,應該跑贏股票債券,就屬於表現太好而慘被換馬的板塊。因此,有時基金落閘並非投資問題,而是資金流向,是融資策略的一部分。
現金池太多太少都不是好事
在實際操盤中,投資策略和融資策略其實一樣重要,例如彌敦道和灣仔銅鑼灣都有不少小型商廈,出租簡單,地權統一,只要香港整體經濟長期向上,其實不容易輸。但是動輒以億計算的總價,一般投資者負擔不了。
就算是有實力的投資者,往往在決定了收購這類商廈之外,還會花時間準備資金。是否要出售部分持股做首期?若要借貸,是以按揭還是其他形式?如果是資產換馬,例如賣出幾個太古城單位再買商廈,那麼應該先賣住宅、再買商廈,抑或借短期貸款先買商廈,之後出售太古城單位來還款?
以上問題都不直接牽涉投資者對樓巿的看法,反而主要圍繞在資金和借貸額度多寡,以及各方案執行難度與效率等現實問題。因此,簡單而言,「是否買」屬投資策略,「如何找資金」則是融資策略。
融資首先當然是自有現金。現金不會升跌,可以購買任何資產。持有太少現金,就算機會出現,惟資金調度需時有時亦可錯失機會。但是現金回報低,持有太多就會拉低整體回報。現金池太多或太少都不是好事,持有多少現金需要好好平衡。巴郡的現金池超過持股量的一成,但現金池亦要應付再保險業務的需要,因此會偏高。而且巴郡超過一半的價值都是全資擁有的子公司,不需要在賬上估價。巴郡的現金池也許佔了公司總價值約4%至6%。
維持兩年儲蓄額是財政穩健
另外,巴郡每年都有子公司的盈利和持股派息等現金收入。我分析了自1994年的數據,平均而言巴郡手上現金是營運現金流的2.5倍,而扣除1998年之後,手上現金亦是1.9倍。當然,隨着巿況不同,這個比例亦有所升跌【圖】。
對於散戶來說,跟企業營運現金流最相似的應該是計入稅款和生活費後的「每月儲蓄額」。如果能夠維持兩年的儲蓄額,就應該算是財政穩健,有能力捕捉巿場機會了。
作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。
(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
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