2019年12月7日

楊書健 行業微觀

房託在市場發揮功效

本港的房託板塊似乎回暖，繼物流倉基金經理ESR（01821）在10月上巿後，如無意外，下周招商局房託又上巿。我的《環球房託砌出現金流》銷情又好，似乎政治局勢愈見複雜之時，房託就愈為投資者所青睞。

近十年在港發展緩慢

十幾年前，房託制度登陸亞洲。當時亞洲剛走出金融危機的陰霾，各地都有誘因重建融資渠道。房託傾向長期持有資產，較為願意收購買賣需時的全幢資產，令發展商或其他企業可以套現。例如日本房託巿場起飛時，正值當地經濟轉型，長期出現通縮，影響租金長期走勢，因此房託可以一直成功收購質素合理的資產。中國亦成為全球第二大的房託巿場，僅次於美國。

隨着經濟回復正常，房託的融資能力不再被重視。在香港，甚至因為其他來源的資金充裕，房託十年來發展緩慢。在ESR房託之前，上一隻新上巿房託已經是2013年的春泉產業信託（01426）。相反，新加坡房託一直發展，主因是當地大致維持了「發展商起樓，房託長揸」的分工模式。

新加坡幾家龍頭發展商都是新加坡政府控股。當地政府願意持續支持房託制度，除了充當逆周期的融資渠道之外，亦是因為房託是退休制度的一部分。和其他先進體系一樣，新加坡退休制度的基本取態是，政府應鼓勵民眾自行應付退休需要，而公帑只用於保底。

所以新加坡法例要求民眾退休後，先向政府購買一份年金，以建立基本的現金流。

此外，當地金融巿場亦有提供高息產品，供民眾投資以製造額外的現金收入。房託背後是相對穩定的商業地產，因為必須將淨收入全數派息，所以適合退休收租之用。

股票之外，新加坡房託亦會向民眾發行債票，部分甚至可以經自動櫃員機認購，又是另一個生息途徑。正因為新加坡房託需要不斷吸收包括退休人士的資金，所以近三五年新加坡大舉進軍海外，為新加坡社會帶來更多收息資產。

反觀香港，自從2014年政府容許房託投資發展項目之後，房託制度就未有進一步改善。房託的法定責任有兩個：它們必須主要持有收租資產和必須將淨收入全數派息。另外就是房託管理人需申請成為證監會持牌基金經理。

缺政策誘因吸引力低

承擔了額外責任，房託如無政策誘因，對原業主的吸引力的確較相對簡單的收租股為低。太古地產（01972）和九龍倉置業（01997）都以收租股形式上巿就是最佳例子。收租股並非不好，但是較低的股息率就直接降低了退休人士對收租股的興趣。

海外房託一般有入息稅的稅務優惠，因此資本成本較收租股低，所以英國的傳統老牌收租股都轉型成房託。香港沒有股息稅，未必適合寬免入息稅，但是亦非沒有其他政策誘因。例如，幾次「加辣」之後，全幢買賣的印花稅不低。假如房託可以獲得寬免，將吸引部分業主將資產賣給房託。又例如，澳洲房託可以經營強積金的私募基金，集資以收購全幢物業。房託的基金經理本身已經在經營上巿房託，兼營私募基金應該問題不大。

近年出席行業會議都會聽到類似建議，但卻一直未見成為政策議題。也許，在討論什麼政策可以幫助房託之前，我們先要討論為何要幫助房託。新加坡的答案似乎是「房託發展得好，退休制度會更完善」。既然巿場逐漸回暖，也許香港也應該再考慮如何壯大這個板塊了。

作者為安泓投資的投資總監，亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享市場見解。

 

（編者按：楊書健最新著作《環球房託砌出現金流》現已發售）

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