2019年11月2日
政府宣布放寬按揭成數後,不少二手業主反價封盤,反價幅度介乎5%至10%,部分屋苑成交更創歷史新高。反映地產經紀對後市預期的中原經紀人指數CSI,於截至10月21日的一周錄得61.25點,較前一周約30點水平倍增,指數愈接近100,即愈多經紀看好後市,相反愈接近零則愈看淡。由於地產經紀掌握市場最新成交及即將可能會成交的數據,CSI很多時會領先樓價,在大型轉角市時尤其值得參考。短期無論樓價和成交均見V形反彈,有意上車的市民應先冷靜評估自身的財政狀況,並了解銀行的按揭審批態度,切勿在未準備好的情況下倉卒作決定。
下決定之前,準買家應細思以下三點:
一)客觀分析正反兩方的理據,特別是一些由數據支持的觀點,同時必須考慮其他可能性;
二)親自求證及觀察市場實際狀況;
三)按個人財力及風險取向,自行作壓力測試。
當中,第一及第二點的比重各為15%,第三點的比重為70%,主要是因為掌握自身狀況比推測未來市場走勢來得可靠。
先談第一點,看好未來樓市的最主要理據是低息環境及兩三年後將出現的供應斷層,放寬按揭亦會刺激換樓意欲。不少高收入低資產的中產家庭以往沒有足夠首期買入心儀單位,因此以租住方式解決生活需要,雖然這些人之前也有足夠首期買入一些四五百萬的單位,但該些住宅的質素不符合他們的要求,故在新政策下,預期800萬至1000萬的三房單位(特別是市區樓)將跑贏大市,同時市區兩房樓價亦會相對硬淨。
注意有否足夠防守力
看淡樓市的觀點包括中美貿易戰、本港社會運動持續與經濟下行。此外,樓市也有可能已步入下降周期。歷史告訴我們,本港樓市的周期大致為20年,當中包括15年上升期與之後5年的下降期,由2003年至今年6月,樓市已上升16年,未來5年會否反覆回落?
大家必須親身去睇樓,才可知道最新市況,這亦是上文提到的第二點。由於今次放寬按揭的力度比預期大,因此能快速下決定的,往往是早前一直有睇樓的那班買家,到現在才去看就已經遲了。在市場氣氛「淡中有穩」的情況下,往往就是買樓的較佳時機。
最後一點就是按個人財力及風險取向自行作出壓力測試,如果未上車但有自住需要,確定供款無問題,又有心理準備未來5年樓市可能會步入下降期的話,在今天決定上車相信沒有問題。但若你已有自住單位,再決定是否買樓投資收租,風險就會變得不一樣。當然,經槓桿後的租金回報率仍遠高於供樓利息,但須注意流動資金是否足夠。
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