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壓縮建屋程序 慳發展成本

劉振江| 天圓地方

2021年11月1日

今年的《施政報告》就壓縮公營房屋的建屋程序提出了新舉措,以爭取盡快落成更多單位。私營房屋市場同樣有必要壓縮起樓程序,減省發展成本。政府透過出售私人建屋土地及發展權益所得收益,為庫房收入作出重大貢獻;而私人土地的重建價值高低,直接影響市區重建活動能否依賴市場機制進行。縮減建造房屋時間,增加土地價值是政府當務之急。

《施政報告》指房屋委員會及房屋協會將會更廣泛使用「組裝合成」建築法和其他嶄新建築科技,而房委會亦會在合適的項目採用新的採購模式,引入承建商一併負責設計和建造。政府積極利用建築科技提升建造效益,以及有意讓建造業界的專業知識幫助優化公營房屋的建造工作流程,皆是可喜現象。

私營房屋市場的建造「成本高」及「時間長」是存在已久的問題,亟待解決。上星期由《灼見名家》主辦的周年論壇以「香港下一個五年」為題,當中一個環節題為「經濟新動力」,講者之一的凱普生物科技公司行政總裁管喬中提出,「解決香港深層次問題,由控制建築成本開始」,並指出香港的建築成本遠高於深圳、廣州以至上海以倍數計。

政府剛於10月更新聯合作業備考四號(由屋宇署、地政總署及規劃署共同發布)就地積比率/應計算建築面積等事宜作進一步優化,這反映政府制定合適政策的決心。不過,落實有關政策仍要依賴各個政府部門的配合。過往一段長時期,審批建築圖則的時間很常浪費在考慮應否豁免計算建築面積及相關的補地價問題上;另外,處理政府眾多部門的意見,以至補地價交易文件都耗費不少時間。未來究竟政府如何應用科技處理圖則審批,如區塊鏈技術,以及能否有效運用私人市場的專業知識為香港創造價值,均是值得重點研究。

香港建造時間長及架床疊屋的審批過程有關。同一樣的建築物,在市場情況平穩下,其興建時間愈長,建造成本會愈高,當中包括更長時間僱用的建築工人及專業人士,而發展所需的利潤也隨發展時間及風險增加而上升,上述兩者皆會令土地價值下跌。倘若政府審批時間能夠縮短,將有助減低建築成本和發展利潤的要求,有助提升發展土地的價值。在物業市場上升周期,建築成本增加及發展時間落後的問題往往被落成物業的上升價值所掩蓋。

若香港未來住宅單位供應較充裕,會對房屋售價構成下調壓力,亦可為樓價持續上升的預期帶來改變,這等因素皆提升房屋土地價值回落的風險。地價具有剩餘價值特性,地價下跌幅度較樓價回落幅度更大。要紓緩地價可能下挫的影響,透過縮短審批圖則時間的手段至關重要。地價高低將影響政府日後收回私人土地及興建基礎建設的財政能力,另外,土地重建價值主導市區舊區大範圍重建公營及私營房屋的步伐。審視現時圖則審批安排,那些不具備創造價值的環節應予以取消,方能令本港的建築成本回歸合理水平,並在國際社會上挽回競爭力。

劉振江_高力國際亞洲區估值及諮詢服務常務董事

 

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