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政府賣地的考量

劉勵超| 天圓地方

2020年3月12日

2020/21年度政府賣地計劃中,以山頂文輝道豪宅地及中環新海濱3號商業地較矚目。文輝道豪宅地原為政府高級公務員宿舍,空置多年後於2018年9月招標,當時被媒體形容為地王,豈料地政總署收到的5份標書,竟無一達到政府底價而流標收場。之後該些幾乎可即時重用的房舍,在香港連年鬧屋荒、政府為覓地建過渡性房屋而頭痛的情況下,投閒置散「曬太陽」至今長達年餘。政府雖然將該幅土地重新納入賣地表,但並不急於在未來一季推出,相信是考慮到這幅低密度發展用地所提供的住宅數目,對紓緩住宅供應緊張的作用有限,況且近期香港整體經濟低迷,加上在新冠肺炎疫情陰霾籠罩下,發展商出價偏向審慎,甚或趁機壓價,入標價可能較前年更低。

政府若為成功售出土地而調低底價,大有可能被反對派政客扣上「要錢不要貨、賤賣土地」的帽子。但政府若無視最新市場形勢而維持進取估價,也要冒着再度流標的風險,繼而被批評打擊樓市情緒及死守「高地價政策」。政府拿着公共財產(嚴格來說是國家資產)做商業「買賣」,要考慮的因素可真不少。

發展豪宅區的大型地皮,單是地價已不菲,再加上豪宅建築費用及其他設施的投資,財政風險較高,就算是財力十足的發展商也未必願意獨力承擔。筆者在任時,發展商曾對政府出售大型貴重地皮方法提出建議,就是在技術可行下,分割成面積較小的數塊地皮作發展,鼓勵更多二、三線發展商參與競投,有利公平競爭。當時政府內部雖有意見認為,「劏地」可能會削減一塊完整土地的最高發展潛力,有違地盡其用及地盡其利的原則,但最終也同意物色一些土地先行先試。

現今九龍塘義德道1、3及5號,原為一幅有待重新發展作私人住宅的公務員宿舍地皮,後來被分割成兩幅面積較小的地皮放進「勾地表」,最終於2010年相隔個多月先後成功售出。不過筆者離任後未見有類似舉措,多幅山頂區和半山區同樣原為高級公務員宿舍的大型住宅地皮,如聶歌信山道、波老道以至文輝道地皮都沒有「拆細」出售,箇中原因筆者就不得而知了。

至於中環新海濱商業用地,關注城市規劃和本地政治的讀者都熟悉,過去多年坊間就其用途和設計有強烈意見。基於該幅地皮上蓋發展的用途、公共設施與建築設計,均對維港和中環海濱的環境及景觀構成影響,政府決定不會單從賣地收益角度考慮花落誰家,而是用「雙信封」形式招標,意即投標者入標時分開呈交投地的出價和設計建議,讓政府得到綜合優質設計和「合理」地價的最佳組合。

這個招標模式已有先例,包括筆者曾經參與、現今的黃竹坑港怡醫院用地和西九文化區。社會對這兩幅土地招標安排和結果的接受程度也有天淵之別。前者除了地價建議外,還要就擬建醫院提供的服務種類、病床數目、營運模式、醫護人員編制、收費透明度等提出建議,而審批的專業官員會為每項建議打分。審批的程序和計分方法都有諮詢廉政公署,而且項目不涉及地產發展,政治可炒作性低,招標過程和結果無人爭議。

至於西九文化區的招標經驗就一波三折,問題不是出於採用「雙信封」制,而是政府一則以區內地產項目收益養活文化設施的如意算盤廣受批評,二則打算把整幅佔地40公頃的西九文化區讓一個發展商(或集團)獨佔,引發社會甚至個別發展商背後反對,擾攘多年才以批地給西九文化管理局平息社會不滿。

今天社會氛圍惡劣,立法會選舉將臨,凡事都可能被放進政治議程,中環新海濱用地的批地安排會否遭到政治騎劫,令該幅土地在可見未來淪為海濱野草場?

劉勵超  地政總署前署長

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