新冠肺炎疫情愈演愈烈，17年前沙士的經驗卻替我們上了一課，土地及房屋問題是香港的長期問題，處理這重中之重的問題時，不應因一時疫情或經濟不景而放軟手腳。
上星期我寫了一篇名為〈預算案房屋政策大失預算〉的文章，就是希望提醒大家防疫之餘不忘留意今年《財政預算案》有關土地及房屋問題的內容。關心香港房屋供應的朋友都知道，公營房屋供應多年以來人算不如天算，這並非什麼大新聞。今年預算案的一個重要發現，我認為陳茂波預測未來5年公營房屋和私營房屋的總建屋量相若。換句話說，財爺默認「七比三」的公私營房屋供應比例，已像當年「八萬五」一樣不存在！
未來5年，政府對公私營房屋供應比例已大失預算。然後呢？
團結基金的麵粉斷層論
然後，我讀到團結基金有關未來土地供應的分析。以麵包和麵粉去比喻房屋和土地的關係，團結基金認為，香港很快便會出現「麵粉斷層」的情況！
根據預算案有關房屋用地的內容，中長期而言：「多個新發展區項目將為我們帶來超過21萬個房屋單位。當中東涌東填海工程的首幅房屋用地下個月已可交付使用，預計2024年首季可提供1萬個公營房屋單位。古洞北/粉嶺北新發展區的收地程序去年正式展開，預計居民可在2027年遷入首批公營房屋單位。此外，待立法會通過撥款後，我們會在下半年展開洪水橋/廈村新發展區的首期工程。至於元朗南發展的法定規劃程序亦快將展開，我們爭取第一批公營房屋單位在2028年落成。」
至於改劃房屋用地方面，預算案提到有12幅正在改劃中。而規劃署亦會就在首階段被評估為適合作公營房屋發展的棕地群，盡快展開技術研究。
然而，正如公營房屋供應多年以來人算不如天算，團結基金認為政府對土地供應同樣太樂觀。麵粉斷層論，首先是基於私人住宅熟地供應買少見少的觀察。另外，團結基金指出，中短期土地改劃進展同樣不盡人意，至於棕地建屋更須有完善規劃及基建配套，就這兩方面過去經驗都證明進展相當緩慢。
「明日大嶼」是非常具爭議的題目，但團結基金的麵粉斷層論，我大致上同意。公私營房屋供應比例大失預算，其實主要就是反映政府之前就土地供應的失策，尤其在公營房屋方面。遠水不能救近火，是老生常談。因為政策失誤，香港沒有好好釋放現有土地的真正經濟價值，在社會亦漸漸成為共識。奇怪，較少人談論的一個方向，是如何有效率地提升現有土地的樓面面積。
新樓面面積供應作目標
多年來，政府以房屋供應單位作為目標，後果是單位愈起愈細。這種重量不重質的指標，要改！有效率地提升現有土地的樓面面積，是輿論一直漠視的議題。我同意團結基金建議，以新發展區模式規劃發展鐵路沿線土地，是有效釋放現有土地真正經濟價值的好方法。但其實除了鐵路，道路、污水處理等等其他基建配套不足，都是改劃房屋用地多年來面對着的障礙。即使成功爭取，改劃後極低的樓面面積，在房屋供應長期不足的情況下根本是一種浪費。
以樓面面積供應作為目標，然後大刀闊斧主動加快基建投資，提升改劃土地的樓面面積至合理水平，才是為香港的未來好好作打算。
香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者
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（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）
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