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標準地價釋放土地發展潛質

陳超國| 天圓地方

2020年11月11日

今年的《施政報告》即將發表,當中的土地及房屋供應部分必定萬眾期待。早前筆者與某發展商談及對土地供應政策的願景,發展商說山頂首長級公務員宿舍只能提供恐龍時代的8MB家居上網速度,住所的高官仍然樂在其中,全無怨言,那麼怎能期望這些高官帶來創新思維?

筆者卻沒有那麼悲觀,其實特首及其班底已努力尋找增加土地供應的方法,但現時政局困難重重,推行新政策舉步維艱。政府積極推動的「明日大嶼」計劃,正是迎難而上的增加土地供應方案之一。

有發展潛質的新界棕地大多在發展商手中,正是問題核心,政府不能強迫發展商開發土地,因此不可能期待以這些土地供應來滿足市場需求。而且很多棕地現已用作貨櫃場、露天倉等多種用途,如何提供土地與現行使用者換置,亦是一大問題,況且收地的成本及其後的基建配套設施興建費用,亦不會比填海便宜很多。在政府力推「明日大嶼」的情況下,近日推出的新樓盤開價並未比疫情前的價格便宜,仍被市民搶購一空,如叫停「明日大嶼」計劃,樓價勢必立即瘋狂上升。填海計劃如果得以落實,將會是市民的定心丸,一定有助穩定樓價。

「明日大嶼填海計劃」是長遠規劃,政府亦有推出短期內可增加供應的政策,其中一項是土地共享先導計劃。發展商提供土地供房屋發展,但其中最少七成面積須交還政府作公營房屋或首置發展。計劃自本年5月推出後,至今仍未有發展商提出申請。

根據早前政府的公告,發展商提供土地參與計劃,須自行申請城規、環評等各種批文,各有關部門不會給予任何優先或較寬鬆的處理,因此發展商看不到任何誘因要把至少七成樓面貢獻給政府。

在技術層面上,七成樓面交還給政府,大大局限了很多地塊的可行性,因為公私營的比例是七比三,發展地塊的整體地積比率不可能太低。但如此高密度的發展,基建設施需求極大,過去新界的發展項目地積比率甚低,就是因為基建設施未能配合。在項目範圍外加建數以公里計的道路和來去水管,不只建造成本高昂,還可能有其他技術因素造成障礙,沒有政府出手相助,發展商很難自己解決所有問題。

即使所有技術問題解決,還要通過補地價這座大山。地政總署評估補地價金額取態進取已是業內共識,因發展商須負責交還政府七成土地的基建費用,任何計算上的差異,對補地價金額的影響甚大,發展商不願承受這些風險,寧可不參與計劃了。

要增加共享計劃的吸引力,筆者認為,必須把交給政府的部分降至50%以下,並改善補地價金額計算機制。

現行的補地價評估機制已不合時宜,市民動輒指罵政府官商勾結,地政總署的測量師釐定數以十億元的補地價金額,稍有差池,隨時被刑事檢控公職人員行為失當而監禁,長俸盡失,壓力之巨大可想而知。假如筆者在地政總署負責補地價評估,也會同樣採取極度進取的態度進行評估,免卻任何失職風險。

在這樣的大環境下,仍堅持現行的補地價機制,發展商再沒有興趣啟動須補地價的項目,扼殺了大量棕地的發展潛質,嚴重影響房屋供應,對整個社會的未來發展甚為不利。

面對大灣區融合發展的新機遇,香港應破舊立新,用全新思維迎接新挑戰。香港測量師學會早前向政府建議用標準地價機制取代部分補地價評估,可農地及工業用地兩者先行先試。標準地價在多個境外地區行之有效,沒有理由在香港行不通。

筆者作為標準地價推手之一,實在希望新的《施政報告》可提出標準地價試行計劃,除可激活土地共享計劃,釋放大量土地的發展潛質之外,還可以不同的標準地價,引導各工業區轉化為商業核心區的先後和快慢秩序。

陳超國    第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理

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