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供需失衡持續 樓市再現升浪

高占| 前瞻致勝

2019年3月9日

政府最新公布的《財政預算案》宣布下年度賣地計劃僅提供15幅住宅用地,約提供8800個單位,按年銳減超過四成,屬9年新低,消息刺激二手業主反價,令今年樓市小陽春氣氛變得更為熾熱。

土地供應不足的情況一直受市民關注,數據顯示明年起私樓供應量可能出現斷層。中原測量師行指出過去幾年政府賣地高峰期已經過去,2017及2018年賣地樓面面積大幅下降,預計2020至2022年每年私樓供應量有機會跌穿一萬伙,但補充如果發展商擔心樓市下行或會加快預售樓花速度。賣地反映未來潛在供應,每年一萬個單位應該不能滿足市民需求,不過,滿足私樓市場需求並非政府的首要考慮。

運輸及房屋局於去年12月發表「長遠房屋策略」報告,推算2019/20至2028/29年度這十年總房屋供應目標介乎42.5萬與46.5萬伙之間,中間數約為45萬伙,當中公私營房屋的供應比例,將由6:4改為7:3,即公營房屋與私營房屋的供應目標分別為31.5萬及13.5萬個單位。換句話說,私樓目標供應量會下降25%,另一方面,財政司司長多番強調現階段無意放寬辣招及按揭成數,可以預期不做不錯將繼續是高官的施政理念,未買樓的年輕人應該要明白,協助市民置業並非政府目標(阻止實力不足者上車才是)。

周期頂部難以預測

差餉管理署最新數字顯示,截至去年12月,A類住宅單位租金回報率為2.8%,仍比按揭息率2.375%為高,即使假設將來前者低於後者,由於實際息口水平仍低,殺傷力亦有限,不像97年時租金回報率大幅低於按息的情況。

美國聯儲局立場轉向鴿派,除非當地通脹顯著上升,否則未來美息再上升的空間不會太多,借貸成本繼續維持於低水平,令發展商及業主得以保存實力。

其實,供應不足與低息環境都不是新鮮事,而即使處於這種環境亦不代表樓價不會調整,例如最近這浪有部分屋苑樓價跌幅近兩成,筆者想重申的是,客觀數據顯示樓市大瀉機會偏低,單純因為樓價已升了十五六年而預測樓市周期見頂的想法有一定危險性,較佳做法不是預測樓價,而是預先構想樓價未來再上升及下跌兩三成會對自己帶來什麼影響。

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