上周六，參加了政府舉辦的「同行．共創過渡性房屋」專題研討會，與運輸及房屋局局長陳帆同行。先幫局長宣傳一下，香港現時的過渡性房屋有三大特色：第一是「多元化」：政府歡迎和鼓勵多元化的嘗試；第二是「多方合作」：過去兩年多的切身經驗反映民、商、官之間持續互動的成果；第三是「寸土必爭」：大至過千戶的過渡性房屋屋邨，小至小業主提供的單位，政府都會悉力以赴。
今次專題研討會的主角，除了官方代表陳帆局長，還有商界代表恒地執行董事黃浩明，和一眾民間代表如來自香港社會服務聯會、仁濟醫院、九龍樂善堂、香港社區組織協會的朋友。多方合作以寸土必爭的方式去興建多元化的過渡性房屋，為什麼？
陳帆局長的官方答案是：以紓緩居住環境惡劣及長時間輪候公屋家庭的困苦。
地積比率低 不符成本效益
不要誤會，我絕非懷疑陳帆局長尤其民間與商界的動機，我亦同意這樣興建過渡性房屋短期內有助紓緩居住環境惡劣及長時間輪候公屋家庭的困苦。問題是，短期之後呢？興建過渡性房屋的結構性原因，是政府規劃失效！
專題研討會上，我問了一個頗為潑冷水的問題：建過渡性房屋的成本如何？有民間代表回答，每個單位的成本約為40萬元。亦有商界代補充，政府預計動用十億元去興建2000個單位（即每個單位的建築成本為50萬元）。50萬元一個單位，成本看似比面積相若的私樓低得多。然而，私樓不是過渡性的，過渡性房屋的過渡期，年期究竟是多久？
這是一個兩難的問題。過渡性房屋的過渡期太短（例如低於3年），從成本效益角度看，是極不划算的投資。專題研討會中商界借出的土地為期7年，陳帆局長卻表示借7年後可再續。7年又7年，永續的過渡期又有什麼經濟問題呢？
面積42.8萬方呎的土地，預計會興建4層高的組合屋，提供2000個單位，面積由150至350方呎，每戶可居住1至5人。這樣的組合屋，地積比率之低是超超超豪宅級數的。過渡性房屋過渡期的兩難是這樣：過渡期太短，成本效益低；過渡期太長，成本效益亦低！
放棄規劃建可持續單位機會
地產商借出的42.8萬方呎棕地，成功改劃興建私樓的話，耐用程度當然不是過渡性的，而地積比率亦不會像構思中的過渡性房屋這麼低。是的，過渡性房屋可短暫紓緩居住環境惡劣及長時間輪候公屋家庭的困苦。然而，7年又7年的過渡性房屋，機會成本是放棄了認真規劃認真興建可持續的居住單位。
九十年代，末代港督宣布臨時房屋壽終正寢。回歸22年，過渡性房屋起死回生。成本效益極低的過渡性房屋，過渡期間仍能有效地紓緩居住環境惡劣及長時間輪候公屋家庭的困苦，正正反映政府規劃的社會成本根本接近天價。加大基建投資、加快改劃程序，才是紓緩居住環境惡劣及長時間輪候公屋家庭的困苦的根本方法。其實，今年《施政報告》的附篇有提及「精簡發展項目審批流程」，這是輿論忽視的重要一章，我希望政府不要像輿論般，要認真解決香港這個因「規劃霸權」而引發的房屋問題。
香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者
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（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）
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