行政長官於今年的《施政報告》多招齊發去處理房屋問題,其中以放寬按揭保險計劃的樓價上限最受爭議,不少人擔心會刺激樓價上升,同時增加置業風險。
不過,能左右樓市的因素向來甚多,聚焦政府的單一舉措,對預示樓價起跌的作用極其有限。以居屋和「綠置居」的供應為例,來年預售單位達1.2萬個,創2014年復售居屋以來新高,相信也會發揮一定的遏抑樓價作用。
能否帶來大量供應
當然,在樓市看似熾熱的當下,地產發展商更關心的,可能是政府計劃向空置一手私人住宅單位徵收的「額外差餉」(「一手空置稅」),會否抵消放寬按保的刺激作用。這不只關乎地產發展商的短期利益,對市民的置業決定也有深遠影響。
根據條例草案,發展商每年須就旗下獲發佔用許可證(「入伙紙」)達12個月而仍未售出或租出少於6個月的一手私人住宅單位作出申報,並須為上述單位繳交相當於應課差餉租值200%的額外差餉,即兩年的市值租金,以現時約2.5%的平均租金回報率計算,即約為樓價的5%。去年全港共有15633宗一手私人住宅單位交易,牽涉總額為約2195億元,平均每宗交易額約1400萬元。以此計算,額外差餉所涉金額,每宗約為70萬元。
要評估一手空置稅的政策效果,第一項當然是其可能帶動投入市場的單位數量。截至今年中,私人住宅一手市場已落成樓宇但仍未售出的單位(「貨尾單位」)約有10200伙,當中落成超過12個月的單位約為5100至7500伙;至於單位的大小,截至今年第一季,貨尾單位中有31%實用面積少於430平方呎、29%實用面積介乎430至752平方呎。換言之,貨尾單位中有六成為市場上有較大需求的中小型單位。
單位落成後未有投入市場,充其量只屬數字上供應,對紓緩房屋需求作用不大。上述單位正是政府希望能令其盡快形成實際供應的目標。不過,由於當中可能包括發展商計劃用以出租或作服務式住宅的單位,而單位能否售出亦與市場氣氛、經濟狀況等因素有關,這些變數都會影響實際供應數字。
政策如何執行及避免漏洞亦為重點之一。坊間其中一個疑問就是,發展商能否透過延後申請入伙紙以迴避徵稅。就此可以先研究一下政府的批地流程。現時的批地條款規定,發展商須在指定期限內完工並取得入伙紙,否則須申請延期並繳補地價,金額由延遲一年補交原地價2%,按年遞增至第六年的32%。如業權人拒絕補價或政府拒絕延期,政府可收回土地,而過往亦曾發生。
為徵二手空置稅開路?
上年度政府售出14幅住宅用地,總成交金額約839億元,平均成交價約為60億元,以第一年延期補地價金額計算,牽涉金額為約1.2億元。對比去年一手私人住宅單位成交計算出的額外差餉,平均每個單位約70萬元計算,最低一年補地價金額相等於逾170個單位的徵稅總額。
究竟發展商會爭取早日以合理價格售出單位,還是待價而沽?相信其自有判斷。但早前樓市成交一度萎縮,如轉向持續令大量單位滯銷,發展商割價求售的壓力自然更大。究竟放寬按揭保險計劃的樓價上限會否改變成交走勢,各界亦正拭目以待。
坊間亦有聲音認為,開徵一手空置稅是否為二手空置稅鋪路。去年全港私人單位總數逾119萬伙,以同年空置率4.3%計算,空置單位約5萬個,數字上非常可觀。
不過,此數字難免令人聯想到「八萬五」年代。回歸後政府曾訂下每年興建8.5萬個公私營住宅單位的目標,令1997至2002年期間房屋落成量【圖1】,平均每年達到71150伙,比1995及1996年平均50520伙大增40.8%。
然而供應大增,加上受到亞洲金融風暴及非典型肺炎疫情衝擊,樓價於1997年10月至2003年7月期間大跌66.2%【圖2】。當考慮是否開徵二手空置稅時,政府宜密切關注社會、政治和經濟狀況,以及各項措施對樓市的影響,避免眾多不利因素與大量供應同時湧現,重蹈上述時段的覆轍。