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從賣地計劃看土地收入

蔡永雄| 神州內外

2018年4月4日

2月28日,財政司司長陳茂波發表《財政預算案》。2017/18年度政府的綜合盈餘再遠超預期,修訂為1380億元,較原來預期大幅超標1217億元,差額主因地價和印花稅收入遠較預期多,其中地價收入最新估算高達1636億元。根據《財政預算案》的預測,2018/19年財政年度(下財政年度)的地價收入將達1210億元,令政府估計下財政年度將有望再次錄得466億元的綜合盈餘。

據地政總署資料顯示,下財政年度政府於賣地表內將推出27幅住宅、4幅商業/酒店和1幅額外工業用地,合共32幅土地,共可提供15250個單位,連同鐵路物業發展項目、市區重建局項目,以及修改土地契約或換地等,預期下財政年度的住宅單位供應數目可達25510個單位,較政府訂下私人住宅供應每年約18000個單位的目標超出42%。

多幅市區優質地登場

在賣地表內27幅住宅用地中,較為矚目的有9幅啟德發展區、1幅山頂、1幅灣仔、2幅觀塘安達臣、1幅堅尼地城、1幅大埔白石角和1幅屯門掃管笏的土地。至於4幅商業/酒店用地,更包括了1幅位於西九龍廣深港高鐵總站上蓋的大型商業項目和3幅位於啟德發展區用地。餘下1幅額外工業用地則位於粉嶺安樂村。

詳細分析上述土地的位置發現,9幅啟德發展區的住宅用地,全部位於鄰近郵輪碼頭的前啟德機場跑道區,部分地皮將享有開揚維港景色,質素較過往於啟德發展區推出的住宅用地為佳。若以上月恒基地產(00012)以近160億元向海航旗下香港國際建投(00687)購入2幅位於啟德發展區住宅用地的平均樓面地價約15000元計算,9幅啟德發展區住宅用地的面積達到10.2934公頃,相當於110.8萬呎,並以啟德分區規劃大綱圖的規定,這些土地的地積比率介乎5.5至7.1倍。以平均地積比率6倍計算,可發展面積超過660萬呎,價值接近1000億元。

另外,啟德發展區尚有3幅商業/酒店用地,2幅同樣位於跑道區和1幅位於未來港鐵站附近,土地面積達5.1476公頃,即55.4萬呎,有關土地的地積比率則介乎4.5至7.5倍,可發展的面積約250萬呎,並以去年6月南豐以246億元投得啟德商業用地,呎價約12800元計算,該3幅土地價值超過320億元。

下財政年度最為矚目的是西九龍廣深港高鐵總站上蓋的大型商業項目,可建樓面超過316萬呎,規模較毗鄰九龍站上蓋環球貿易廣場更大。根據城規會資料顯示,高鐵總站上蓋項目的初步發展計劃為興建3幢21至23層高寫字樓,共284.8萬呎,另設有31.6萬呎商業零售設施。由於項目坐擁高鐵、機場快線、東涌線和西鐵線四線交滙優勢,且位處九龍市中心地區和享用開揚維港景色,勢必成為香港和內地大型發展商兵家必爭之地。以去年招標售出中環美利道停車場地皮樓面地價超越5萬元計,相信高鐵總站上蓋項目的樓面地價將不難達到3萬元甚至更高的水平,土地價值達950億元。

事實上,下財政年度賣地計劃除了上述13幅土地有望為政府帶來超過2270億元的地價收入外,賣地計劃尚有2幅觀塘安達臣住宅用地,每幅估值也超過100億元。同時,山頂文輝道、大埔白石角和屯門掃管笏用地,每幅估值也達數十億元,故保守估計即使下財政年度只能售出賣地表內一半價值的土地,相信已足以達到《財政預算案》預測下財政年度1200億元的地價收入。

補地價收入料續強勁

上述估計的地價收入只包括了賣地表出售的土地,下財政年度鐵路物業發展項目將會推出4幅土地,包括油塘通風大樓、黃竹坑站第三期、何文田站第二期項目和將軍澳日出康城的地盤招標,共涉及4250個單位。其中,黃竹坑站第三期和何文田站第二期項目將較為矚目,有望為政府帶來200億至300億元的補地價收入。同時,發展商修改土地契約或換地亦會為政府帶來補地價收入。隨着新界東北發展區等項目持續推進,相信發展商把農地轉換為新發展區住宅用地的態度會趨於積極。

總括而言,下財政年度政府要達成其1200億元土地收入目標的難度理應不大,令政府按預算案估算的466億元綜合盈餘有望達標,若西九龍廣深港高鐵總站上蓋的商業項目能趕及於下財政年度招標,盈餘勢將再次超標。然而,必須注意的是土地是香港十分珍貴的資源,政府不可能每年均有大量市區優質地皮出售,故陳茂波把約四成的盈餘用作還富於民,其餘的則用作發展經濟和投資未來的做法有其理據。以現時住宅樓價持續高企下,政府可考慮把來自土地收入的盈餘用於持續發展資助出售和出租房屋,並檢討修改資助出售房屋的定價和補價機制,以更妥善地應對市民的住屋需要,讓市民大眾更能分享經濟發展的成果。

作者為中銀香港高級經濟研究員

 

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