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以租代買:2017年關鍵詞

鄒崇銘| 影子長策

2018年1月8日

習近平主席在十九大報告中重申「全面管治權」,中國共產黨在香港的身影正愈趨公開;月前便有「學習貫徹黨的十九大精神中央宣港團」來港,歷史性地首度向特區政府官員宣講黨策。自今年特首換屆林鄭上台以來,特區政府全面緊跟黨中央的路線,香港地位亦逐漸與其他省市看齊,已是路人皆知的事實。

不是炒賣的長租公寓

不過,正所謂「上有政策,下有對策」,習主席在十九大報告已明確指出:「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」林鄭去年10月在《施政報告》堅持「以置業為主導」的房屋新政,充分反映「一國兩制」下香港仍擁有「高度自治權」。

在內地「租購並舉」甚至是「以租代買」,正迅速通過政策扶持而極速發展。例如北京和上海自去年開始,住宅用地均規定相當的自持開發比重,驅使不少大型房企發展長租公寓,甚至提升為集團策略發展方向之一。尤其是在「北上廣」這些一線城市,月供和租金差距不斷加大,置業自住的需求已難以持續,長租公寓實可幫助房企開拓新的增長點,長線並提供較穩定的收入來源。

事實上,隨着「四縱四橫」的全國高鐵網絡全面建成,城際間的地理距離已大大縮窄,居住模式亦正起着翻天覆地的變化。就以廣深港高鐵和港珠澳大橋為例,不管我們同意與否,確已令「一小時生活圈」由概念化成現實,居民在圈內可更便捷地穿梭游走,毋須僵化地屯駐在特定的地理位置上。套用研究共享經濟先驅Jeremy Rifkin的說法,擁有資產(若非用作炒賣)不但沒有必要,甚至可能構成一種負累。

「置業安居」迷思

與內地具前瞻性的政策剛好相反,特區政府對地產霸權的長期依附,政商之間存在千絲萬縷的糾結,早已令「置業安居」成為牢不可破的迷思。當樓市在六七年前開始變得熾熱,前朝曾蔭權政府便推出「置安心」計劃,實行以租金回贈作為供樓補貼;同期又推出青年宿舍計劃,亦以幫助年輕人儲首期為目標。兩項計劃均從租住房屋出發,但只當作一個過渡性安排,視為置業階梯上的中轉站,「以買代租」才是終極的政策目標。

這難免令人想到林鄭上台後推出的「過渡性社會共享房屋」計劃,主要為正在輪候入住公屋的基層市民,提供為期兩年、同屬過渡性質的租住房屋。值得注意的是,這些單位主要來自市區舊樓,包括已由市建局和地產商收購、正等待重建發展的閒置物業。在計劃推出的短短4個月內,已經有多達200個單位願意參與,預計至2019年更會有合共多達500個單位供應。

毋庸諱言,這些物業的保養維修狀況迥異,但公益金亦只以每個單位平均10萬元、最高不超過20萬元的金額,資助共享房屋的基本維修費用,500個單位的預算投入總額也不過是5000萬元,已能於未來數年為1000個家庭提供中短期安身之所。

這個數字正好披露一項重要訊息──經過土發公司和市建局20多年來的努力,很多樓齡較高或狀況較差的舊樓早已拆卸;市區現存不少閒置多年的物業,不少都是樓齡較低或狀況較佳的物業,經過有限度的維修後便可重新入住。

韋志成深感束手無策

正如本欄過往一再提醒,隨着外圍加息的步伐逐步逼近,樓市泡沫爆破的風險正急速上升,而林鄭的房屋新政仍一味誘使大量市民上車,公營房屋則全面商品化,成為投資甚至是炒賣的工具,惟有地產商可以趁機加速農地轉換,售樓套現之後袋袋平安,反倒買家須長期承受沉重的按揭負擔和投資風險。林鄭新政會否重蹈其最大支持者董建華「八萬五」的覆轍,實在令人難以樂觀。

正如市建局行政總裁韋志成近日不斷重申,油旺區800多幢舊樓地積比率已經耗盡,「加上發展所需的年期長,很難預測若干年後的物業市場變化……根據現時的發展模式,可容許發展1875萬平方呎建築面積的收益約為2100億元,但相比總收購成本的3476億元,有關的發展便出現接近1380億元的虧損。」(12月3日網誌)說穿了,市建局正面對樓市泡沫爆破的巨大風險,就連韋志成也深感束手無策。

事實上,香港市區重建史上亦不乏「以租代買」的成功例子,最為人熟悉的是位於油麻地的駿發花園,乃是1980年代由房協負責的重建項目。5座屋苑其中4座用作出售用途,第五座則屬於乙類公屋,主要撥作遷拆戶原區安置的用途。至於近日改為共享房屋的豉油街12號,則原是1990年代土發公司面向租戶的安置房屋;反而在2000年市建局成立之後,這類原區重置住戶的項目已不復存在。

市建局毋須獨沽一味

既然未來一段長時間內,市建局的重建項目寸步難行,何不乾脆轉向重建(Redevelopment)以外的其他「3R」業務策略──即復修(Rehabilitation)、活化(Revitalisation)和保育(Reservation),把閒置物業化身成長租公寓或其他用途?除了豉油街12號外,市建局亦正學習貫徹林鄭的號召,逐步把其他閒置單位委託社聯及其他機構代管放租。此試驗一旦成功,定必能對市建局的策略方向帶來重要的啟示。

市建局從專門毀人家園的推土機式重建,轉向深耕細作的舊區改善工程,以房屋的使用價值取代交換價值作為機構的新定位,固然無法再延續過去10多年的巨額盈利,但同時亦免卻天文數字的收購成本和財務風險。這對市建局和舊區居民來說,其實是個各得其所的雙贏方案;相反,大地產商和炒家便無法再從中上下其手,謀取暴利,這大概才是市建局轉型的最主要「障礙」。

後記:本文雖曾提及貫徹十九大精神,惟大家若有空翻查資料的話,當會發現其實早於2013年,「以租代買」的概念已詳盡見諸影子長策會《住屋不是地產》一書,及至2015年本土研究社出版的《供不得其所》,亦多有複述相關的建議。現時與其說是貫徹十九大精神,倒不如說是貫徹「住屋不是地產」、「供不得其所」的精神。特此澄清,以正視聽。

鄒崇銘  影子長策會成員

 

 

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