英國按揭流程複雜且耗時長，物業的地點、用途、結構、用料、面積、外牆或質量不達標，甚至乎業權複雜，也有被機構拒絕按揭申請的可能。如賣家標明買家要CASH BUY物業，看似會加快成交速度，趕上印花稅寬免期，但很可能是銀行不願意為下手買家承造按揭。若被賣家要求CASH BUY，便應小心為上。
第一類必須提及的是2017年前落成、超過18米高的住宅樓宇，其外牆均使用易燃物料。此類房產單位，銀行平均估值是零。業主必須更換外牆物料，並通過ESW1外牆防火審查後，銀行才會提供按揭。
此外，前公屋Ex-local Authority Housing價錢較低，但銀行一般判定為競爭力低，會隨着時間不斷貶值。鄰近房產亦有機會因附近建有高密度租住公屋戶而拒絕按揭申請。
早於上世紀六七十年代建設的高樓建材為混凝土，而此類物料已不符合現時標準，普遍不能承造按揭。使用木、鋼或茅草之類物料覆蓋屋頂，也是按揭申請被拒絕的原因。
商住兩用建築難獲批
自金融風暴後，很多銀行會拒絕為一些商住兩用的建築承造按揭（地下為商舖，樓上為住宅）。這些樓上住戶受聲浪及垃圾氣味滋擾，治安易出問題。一些內置兩個廚房的住宅也可能因被判定有局部出租機會而受影響，導致新業主需要繳交額外的COUNCIL TAX，負擔更高費用，此類按揭申請也可能會被拒絕。
過於複雜的業權也有可能導致按揭申請失敗。以一間分拆為多個單位的房屋為例，如果只有一個FREEHOLD業權，而內裏卻有數個獨立住戶。如果只出租其中一個單位，而判定為局部出租，也可能違反了按揭條款。
一些商住兩用的單位也未必可以成功申請按揭。由於此類單位不能僅作居住或商業用途，否則會違反地區規劃用途，假若被市政府發現，住戶可能需負擔更昂費的商業及稅務相關費用。
至於有農業用途的土地或房產，只能出售給發展農產業的買家，通常不會承造按揭，因為極難放售，故大多數都是減價後才能套現。
一些FREEHOLD的單位未能承造按揭，主要是與相鄰單位的業權不一樣。如果將來大廈需要修復，每戶最終支付多少會導致嚴重糾紛，因業權複雜，銀行未必通過審批。至於LEASEHOLD物業，如沒有物管公司打理，通常亦不獲審批。
短LEASE的物業（少於80年）也難以申請按揭，因為物業價值只會不斷下跌，很難出售。被判定不適宜居住的房產也不能承造按揭，最低要求是有一個可使用的廚房、一個浴室，以及防漏水的屋頂。最後，被定義為小眾的環保房屋也未必能夠承造按揭，因為沒有連接基本水電燃氣，普遍被認定為難以出售的房產。
作者為英國置業顧問。他為《信報》/信網撰文，分享英國置業理財相關觀點。
