2012年倫敦奧運帶動的地區更新工程,至今已過了8年仍在進行。當年為倫奧大部分場館所在的大倫敦(Greater London)紐漢自治市(London Borough of Newham)受惠最多,過去20年樓價上升超過四倍,冠絕全英。不過,倫奧為紐漢帶來的更多好處還未全面反映,即使租金回報在大倫敦地區已屬名列前茅,當地樓市仍有望繼續跑贏全國。位於紐漢的Upton Park區,現時部分一手單位售價僅47.4萬英鎊(約479萬港元),具上升潛力。
紐漢位於大倫敦的東部,與其他東倫敦的地區一樣,自國際奧委會2005年宣布倫敦奪得2012年奧運主辦權後,樓價便水漲船高。倫奧不少設施選址東倫敦,當中大部分設在紐漢,包括奧運主場館、選手村等核心設施,大大改變紐漢的面貌。倫敦運動場及倫敦水上運動中心等大型體育場所,奧運閉幕後改為供居民享用,並可舉辦大型活動。
倫奧設施改變當地面貌
根據蘇格蘭銀行Halifax的數據,紐漢是二十一世紀至今英國樓價累積升幅最強勁的地區,過去20年勁升429%,較同期全英國平均樓價上漲207%,高出超過一倍。紐漢Newham Way、N Circular Road、Romford Road及Plaistow Road一帶,被當地的地產代理合稱Upton Park,屬於倫敦地鐵第3區(Zone 3)。據英國地產代理Foxtons網上資料,Upton Park今年4月整體住宅平均售價約37.67萬英鎊(約381萬港元),按月升2.5%,今年首4個月累升4.2%。
今年首4個月,Upton Park整體住宅平均售價約36.4萬英鎊(368萬港元),較倫敦期內整體平均樓價低41.1%。該區2019年住宅平均售價約36.2萬英鎊(約366萬港元),相對2000年平均約9.25萬英鎊(93.5萬港元),累升2.9倍。
租金回報5.1厘 大倫敦第七位
紐漢樓價較倫敦市中心便宜很多,但租金差距則較小,以Upton Park為例,租金僅較全倫敦平均水平低17.2%。根據Foxtons資料,紐漢的住宅租金回報約5.1厘,在大倫敦32個自治市中排第七位,與第一名Barking and Dagenham的6.4厘相距不遠,可見在紐漢買樓收租屬不俗的投資。
目前Upton Park一個兩房單位月租約1524英鎊(約1.54萬港元),這類單位平均售價約35.47萬英鎊(約359萬港元),租金回報率達5.2厘,與紐漢整體相若。
其實紐漢不是只靠奧運發展起來的,該區還擁有極強的地利優勢,尤其鄰近金絲雀碼頭(Canary Wharf)。當局在八十年代開始着手把衰落的金絲雀碼頭改造,新式商廈陸續拔地而起,滙控就在2003年把英國總部搬到這裏。金絲雀碼頭逐漸成為繼倫敦金融城(The City of London)之後倫敦第二個金融區,溢出效應近年開始浮現,紐漢等東倫敦地區漸漸受惠。
Upton Park基建完善名校多
從Upton Park地鐵站出發,約15至20分鐘車程便抵達金絲雀碼頭站及倫敦市中心Liverpool Street站,到名店林立的Oxford Circus站約25分鐘。地鐵新線伊利沙伯線(Elizabeth Line)通車後,更只需8分鐘就可到達金絲雀碼頭。此外,該區有不少巴士線前往各區,就算自駕亦有完善的公路網到達大倫敦大部分地區,駕車到機場London City Airport只需約15分鐘。
Upton Park亦吸引育有在學子女的家庭擇居,皆因區內有不少優良學校,例如St Edward's Catholic 和St Stephen's小學等,都獲英國教育標準局(Ofsted)評為最高級的Outstanding;中學也有不少好選擇。
此外,區內配套齊全,毋須前往市中心便可滿足購物及娛樂,例如有傳統市集Queen's Market售賣蔬果、肉類、海鮮及服飾等各類乾濕貨,而紐漢市內的Stratford區有英國第三大購物中心Westfield,店舖超過350間。餐飲方面,Upton Park一帶有大量具民族特色的餐館,包羅萬有。
想要親近大自然,Upton Park附近也有很多好去處,高度綠化的公園有West Ham Park、Priory Park及Beckton District Park等,提供大量活動空間放鬆身心。區內又有城市農場Newham City Farm,可以帶小朋友跟牛、馬、羊等動物嬉戲。
文:謝世民