投資者買海外樓收租，當然希望租客準時交租且長租長有，可是在新冠肺炎疫情之下並非那麼容易。位於澳洲悉尼內城區的歐田磨（Ultimo），兩間著名大學和旅遊商業區近在咫尺，租盤向來深受留學生、外派員工和自遊行旅客歡迎，然而由於澳洲封關抗疫，這類租客銳減，不少業主只好無奈減租留客。凡事總有兩面，從另一角度看，現階段正是在歐田磨置業的良機，跟業主討價還價的籌碼更多。
歐田磨面積只有0.6平方公里，僅及香港中西區的二十分之一，屬高密度住宅區，九成住宅為分層單位，相連屋只佔不足一成，獨立屋更少於1%。歐田磨的賣點之一，是鄰近兩間知名學府，分別是向來取錄不少留學生的悉尼科技大學（University of Technology Sydney, UTS），其Broadway校園就坐落在歐田磨的東南端，而西南端則緊貼悉尼大學（The University of Sydney），也是許多留學生夢寐以求的頂尖學府。參考2021年度的QS大學排名，悉尼大學高踞澳洲第二，全球排名第40位。
與悉大UTS相鄰 留學生租客多
據澳洲統計局2016年的人口普查，歐田磨有四成居民擁有大學學士或以上學歷，當中為數不少是留學生，突顯留學生是區內租務市場的重要支柱。
歐田磨交通方便，西邊大街Broadway和東邊的Harris Street，沿途都有巴士站，而且班次頻密，到悉尼中央商業區（CBD）車程僅需10分鐘。此外，有居於歐田磨的打工族寧願花20分鐘步行前往CBD，既可運動舒展筋骨，又可節省車錢，一舉兩得。
平日忙得不可開交，當地人周末都會到附近消閒玩樂輕鬆一下。歐田磨的北面是著名旅遊點Pyrmont，賭場、歌劇院、星億娛樂城（The Star）和悉尼魚市場（Sydney Fish Market）都是遊客必到的景點，小賭怡情之餘，更可以品嘗海鮮美食。該處的達令港（Darling Harbour）設有海濱長廊，沿路很多高質素餐廳，也是澳洲國家海事博物館和ICC Sydney會議展覽中心所在。
疫下業主軟化 可鋤價達一成
若計劃移民或回流澳洲，在澳洲按揭利率處於歷史低位的情況下，買樓勝過租樓，現階段在歐田磨買樓投資，跟業主討價還價可佔上風。參考物業資訊網站Your Investment Property的統計數據，歐田磨分層單位放盤業主平均願意劈價10%，成為新南威爾士州物業樓價折扣最大的住宅區；當然，獅子開大口要求割價兩、三成的成功機會渺茫，因澳洲樓市整體上仍然向好，大多數業主都無意賤價賣樓。
根據規定，海外投資者若沒有澳洲居留權，只可選購一手樓。歐田磨近年唯一在售的新盤是坐落在Harris Street 495號的New Life，項目建有優雅庭院，以及附設燒烤設施的天台花園。屋苑位置優越，步行往悉尼科技大學和Haymarket區的唐人街均只約10分鐘；行走5分鐘到輕鐵Exhibition Centre站，有路線直達星億娛樂城、悉尼魚市場和中央火車站。
參考New Life的售樓書，屋苑共提供約200個1房至3房分層單位，1房單位連露台實用面積58方米（約624方呎），售價98萬澳元（約590萬港元）起；兩房單位連露台面積92方米（約990方呎），售價148.5萬澳元（約895萬港元）起；至於3房單位連露台面積111方米（約1195方呎），售價202萬澳元（約1217萬港元）起。
比較當地樓價，據澳洲網上物業交易平台realestate.com.au的資料，歐田磨分層單位樓價中位數於去年8月降至爆疫後低位68萬澳元（約410萬港元），同年10月回升至73萬澳元（約440萬港元），之後橫行整固，至今年4月造73.1萬澳元（約441萬港元），較去年8月高出7.5%；然而，與2017年高峰的79萬澳元（約476萬港元）相比，樓價中位數仍低7.5%。
空置率4.3% 分層租金回落
佔據地利的歐田磨，留學生、外派員工和自遊行人士均是主要潛在租客，向來是住宅投資者的寵兒。可惜一場新冠肺炎迫使澳洲封關，令倚重外地人士的租務市場大受打擊，空置率達到4.3%，比率之高在內城區數一數二。對歐田磨的收租客而言，目前的確是艱難時期，為留住租客無奈減租，這亦解釋了為何當地租金在疫情下大跌。物業資訊網站realestateinvestar.com.au的資料顯示，截至今年4月的過去12個月，歐田磨的分層單位租金中位數急挫16%。
然而，這並不代表歐田磨的住宅不宜沾手，事關疫情終有受控的一天，待關口重開，留學生、外派員工和自遊行旅客可望逐步回歸，區內租市將再次活躍。當然，我們都沒有水晶球，澳洲何時全面重開關卡仍是未知之數，若打算越洋在歐田磨買樓收租，必須抱持要「守」一段日子的心理準備。
