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國際政經陷亂局 港樓竟獨領風騷

習廣思| 信筆攻略

2020年6月30日

國際政治軍事形勢一步一驚心,中印邊境衝突隨時變成戰爭,印度增派數萬軍隊,中國也出動解放軍派駐邊境山區;另一方面,中美關係全面惡化,已經不單止於官員口水戰,而是出動到立法制裁。如此惡劣環境,香港卻出現獨有現象,將軍澳一新盤入飛反應熱烈,首批單位即日掃清,與大環境成強烈對比。

據報道,今年最大型新盤、累收1.29萬票的日出康城SEA TO SKY,上周開售首輪462伙,即日幾乎全數售出,吸金逾47億元。新盤熱賣連帶同區二手樓成交及價格也受到支持。本月全港樓市也在轉旺,數據顯示,截至6月17日,今年6月二手私人住宅買賣合約登記錄得2964宗,總值260.2億元。預測整月登記約4800宗及415億元,將較5月的4516宗及361.3億元,分別上升逾6%及14%。估計宗數將是2014年7月錄得4809宗後,近6年單月新高;金額則創2019年5月447.6億元後,13個月新高。

今年上半年二手樓市亦見活躍,二手私人住宅買賣合約登記暫錄得17934宗,總值1461.7億元。預計整個上半年約19800宗及1620億元,將較2019年下半年的15512宗及1312.5億元,分別上升27%及23%。

銀紙貶值 上車熱情高漲

今年上半年樓市數據背後,是不太正常的上半年,既有疫情一度令樓市交易活動停滯,亦有中美交惡、股市波動,中國及外圍經濟不穩等事件,香港樓市依然如此強勁,令人相當意外。假如相信樓價背後是貨幣現象,則會將原因導向全球貨幣超發,銀紙貶值;此外,香港失業率上升,經濟前景暗淡,似乎都未能阻止港人買樓熱情。

有關樓市成交的新聞相當混亂,個別大屋苑錄得呎價新高,卻不斷有新聞說出現蝕讓。睇清楚,原來當中不乏假豪宅新盤,以及長期不受歡迎的屋苑、極低層成交等。報章專揀這些成交來報道,令人感覺香港樓市不停下跌。反映大型屋苑價格走勢的中原城市領先指數,上周五收報184.96,按月上升1.67%,與年初相比差不多,即是今年樓價無乜點跌。

上半年樓價先跌後回升,成交量則持續活躍,據筆者與一些地產經紀閒談,以往屋苑是放盤少、成交低,但近月卻是放盤與成交都多。當成交量增加,代表較好及較有質素的單位被買走了,剩下的「籮底橙」唔易賣出,當盤源不再增加,樓價就會加快上升,此所以量升之後就到價。近期多了放盤,主要與香港前途信心有關,一旦信心恢復,二手放盤又會減少。

港銀縮長期按揭比例

樓市在升溫的同時,卻見銀行開始加按息減優惠。報道指出,滙豐銀行逆市上調新做按揭利率,600萬元以下貸款額的按息增加0.1厘,至H+1.5厘,為5月底以來再度加按息;現金回贈就由0.5%降至0.2%。封頂息率仍維持為最優惠利率(P)減2.5厘,即實際利率上限為2.5厘。

目前1個月港元拆息約為0.44厘【圖1】,以H按計劃H+1.5厘計算,實際按息為1.94厘,仍低於封頂息率2.5厘約56點子。以400萬元貸款額計算,還款期30年,加息後每月供款額將增加約203元,全期總利息開支增加約7.3萬元。

恒生銀行(00011)、中銀香港(02388)及渣打香港亦跟隨調整,其中600萬元以下貸款額的按息均上調0.1厘,睇齊滙豐。銀行突然由搶樓按生意,變成加按息減優惠,不會是無緣無故,正路原因可能是銀行預估未來資金成本上升,尤其長期資金成本,因此及早減少長期樓按生意比例。

衡量銀行長期資金成本的指標之一綜合利率【圖2】,據金管局數據顯示,2020年5月底為0.81厘,較2020年4月底的0.90厘下跌9個基點。綜合利率下跌,反映月內存款及銀行同業資金的加權資金成本均告減少。

局勢升溫 金價難跌

正當資金持續流入香港,港滙持續觸及7.75強方保證水平之際,銀行突然加按息,背後原因,只能說是銀行家們正為日後可能出現的風險,如銀行壞賬、內地經濟轉差、中美關係進一步惡化等做準備,減槓桿之餘也減少長期貸款比例。

事實上,因資金流入而出現的短息下降,或只屬暫時現象,長期利率趨勢,Banker們會更清楚。龍頭銀行加第二次按息,或因此將部分觀望的買家加快推入樓市,鎖定未來數十年的樓按息率,促成近期的樓市怪現象。

「港區國安法」相信快將通過,中美關係幾乎肯定再轉差,南海問題、中印邊境問題,在未來一段時間都會影響資產市場。一旦打仗,資金會走去邊,當然是黃金,即使只係對峙,大國之間關係惡化,始終不利經濟,政府隨時要印更多銀紙,這亦對金價有利。任何角度睇,金價都是易升難跌【圖3】。

 

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