國際政治軍事形勢一步一驚心，中印邊境衝突隨時變成戰爭，印度增派數萬軍隊，中國也出動解放軍派駐邊境山區；另一方面，中美關係全面惡化，已經不單止於官員口水戰，而是出動到立法制裁。如此惡劣環境，香港卻出現獨有現象，將軍澳一新盤入飛反應熱烈，首批單位即日掃清，與大環境成強烈對比。
據報道，今年最大型新盤、累收1.29萬票的日出康城SEA TO SKY，上周開售首輪462伙，即日幾乎全數售出，吸金逾47億元。新盤熱賣連帶同區二手樓成交及價格也受到支持。本月全港樓市也在轉旺，數據顯示，截至6月17日，今年6月二手私人住宅買賣合約登記錄得2964宗，總值260.2億元。預測整月登記約4800宗及415億元，將較5月的4516宗及361.3億元，分別上升逾6%及14%。估計宗數將是2014年7月錄得4809宗後，近6年單月新高；金額則創2019年5月447.6億元後，13個月新高。
今年上半年二手樓市亦見活躍，二手私人住宅買賣合約登記暫錄得17934宗，總值1461.7億元。預計整個上半年約19800宗及1620億元，將較2019年下半年的15512宗及1312.5億元，分別上升27%及23%。
銀紙貶值 上車熱情高漲
今年上半年樓市數據背後，是不太正常的上半年，既有疫情一度令樓市交易活動停滯，亦有中美交惡、股市波動，中國及外圍經濟不穩等事件，香港樓市依然如此強勁，令人相當意外。假如相信樓價背後是貨幣現象，則會將原因導向全球貨幣超發，銀紙貶值；此外，香港失業率上升，經濟前景暗淡，似乎都未能阻止港人買樓熱情。
有關樓市成交的新聞相當混亂，個別大屋苑錄得呎價新高，卻不斷有新聞說出現蝕讓。睇清楚，原來當中不乏假豪宅新盤，以及長期不受歡迎的屋苑、極低層成交等。報章專揀這些成交來報道，令人感覺香港樓市不停下跌。反映大型屋苑價格走勢的中原城市領先指數，上周五收報184.96，按月上升1.67%，與年初相比差不多，即是今年樓價無乜點跌。
上半年樓價先跌後回升，成交量則持續活躍，據筆者與一些地產經紀閒談，以往屋苑是放盤少、成交低，但近月卻是放盤與成交都多。當成交量增加，代表較好及較有質素的單位被買走了，剩下的「籮底橙」唔易賣出，當盤源不再增加，樓價就會加快上升，此所以量升之後就到價。近期多了放盤，主要與香港前途信心有關，一旦信心恢復，二手放盤又會減少。
港銀縮長期按揭比例
樓市在升溫的同時，卻見銀行開始加按息減優惠。報道指出，滙豐銀行逆市上調新做按揭利率，600萬元以下貸款額的按息增加0.1厘，至H+1.5厘，為5月底以來再度加按息；現金回贈就由0.5%降至0.2%。封頂息率仍維持為最優惠利率（P）減2.5厘，即實際利率上限為2.5厘。
目前1個月港元拆息約為0.44厘【圖1】，以H按計劃H+1.5厘計算，實際按息為1.94厘，仍低於封頂息率2.5厘約56點子。以400萬元貸款額計算，還款期30年，加息後每月供款額將增加約203元，全期總利息開支增加約7.3萬元。
恒生銀行（00011）、中銀香港（02388）及渣打香港亦跟隨調整，其中600萬元以下貸款額的按息均上調0.1厘，睇齊滙豐。銀行突然由搶樓按生意，變成加按息減優惠，不會是無緣無故，正路原因可能是銀行預估未來資金成本上升，尤其長期資金成本，因此及早減少長期樓按生意比例。
衡量銀行長期資金成本的指標之一綜合利率【圖2】，據金管局數據顯示，2020年5月底為0.81厘，較2020年4月底的0.90厘下跌9個基點。綜合利率下跌，反映月內存款及銀行同業資金的加權資金成本均告減少。
局勢升溫 金價難跌
正當資金持續流入香港，港滙持續觸及7.75強方保證水平之際，銀行突然加按息，背後原因，只能說是銀行家們正為日後可能出現的風險，如銀行壞賬、內地經濟轉差、中美關係進一步惡化等做準備，減槓桿之餘也減少長期貸款比例。
事實上，因資金流入而出現的短息下降，或只屬暫時現象，長期利率趨勢，Banker們會更清楚。龍頭銀行加第二次按息，或因此將部分觀望的買家加快推入樓市，鎖定未來數十年的樓按息率，促成近期的樓市怪現象。
「港區國安法」相信快將通過，中美關係幾乎肯定再轉差，南海問題、中印邊境問題，在未來一段時間都會影響資產市場。一旦打仗，資金會走去邊，當然是黃金，即使只係對峙，大國之間關係惡化，始終不利經濟，政府隨時要印更多銀紙，這亦對金價有利。任何角度睇，金價都是易升難跌【圖3】。
