在香港,每逢有新鐵路線落成,車站附近的物業立即聲價十倍。號稱歐洲目前最大型基建的倫敦地鐵伊利沙伯線(前稱Crossrail)亦一樣,沿線各站物業備受追捧,樓價在鐵路興建期間已節節上升,當中Southall等西倫敦區域更值得注視,因為西邊各站的樓價升幅不及東邊車站。伊利沙伯線預計2022年全面運作,現時可說是投資Southall物業的尾班車,相信樓價漲勢未盡,仍有升值空間。
Southall位於Ealing自治市(London Borough of Ealing)的西面,後者在1902年獲得「市郊的女皇」(The Queen of the Suburbs)的美譽,因為Ealing無論地理上抑或交通網絡上,都剛好在繁華的倫敦市中心與寧靜的伯克郡(Berkshire)鄉郊之間,盡佔地利;而Ealing本身亦糅合都會與郊外的特質,既有時髦玩意,野外遠足的地點也近在咫尺,可說兩者兼得,因此被稱為「女皇」。
「女皇」的優越地位至今未變,Ealing依然是倫敦最綠化的地區,現代化娛樂購物設施則繼續與時並進,卜居於此,要旺要靜都唾手可得。
Southall的興起主要靠十八世紀末開闢的Grand Union運河帶動,該運河把倫敦與英國其他河道連接起來,並流經Southall。時至今日,運河運輸已然式微,但優美的河景為Southall增添悠閒色彩。
近年Southall物業備受市場關注,主要是受惠於Crossrail概念。這條地鐵線於2016年正式命名為伊利沙伯線(Elizabeth Line),耗資182.5億英鎊(約1767億港元),全線建成後將交由港鐵(00066)旗下全資附屬公司營運。伊利沙伯線全長118公里,有41個車站,當中10個是新站,貫穿倫敦東西部,西面的總站有雷丁(Reading)和希斯路機場(Heathrow Airport),東面總站有Shenfield和Abbey Wood,途經金絲雀碼頭(Canary Wharf)等倫敦市中心區域。
市場憧憬Zone 4變Zone 2
目前伊利沙伯線部分路段已投入服務,暫稱為TfL Rail線,可由西邊的雷丁和希斯路機場直達帕丁頓(Paddington)。若由Southall地鐵站出發,只需14分鐘便抵達帕丁頓,預期2021年夏天開通倫敦市中心路段,並在2022年全線投入服務。
Southall位處Zone 4,與倫敦市中心相距約18公里,離希斯路機場約9公里。伊利沙伯線通車後,僅需17分鐘便直達龐德街(Bond Street),再遠一點的金絲雀碼頭也在40分鐘內抵達,往希斯路機場只要8分鐘。因此有人形容,伊利沙伯線令Southall由Zone 4變Zone 2。
自從2008年拍板興建伊利沙伯線後,41個站附近的樓價就節節上升。根據倫敦地產經紀行Benham and Reeves的報告,在2008年至2019年8月,41個車站毗鄰物業的價格累升84%,較相同地區但離車站略遠的樓價平均升57%為佳。暫時又以東邊車站的物業較受追捧,Southall等西邊車站仍被忽略;即使只計西邊的車站,由倫敦市中心向西走,最遠都只是炒到Ealing Broadway地區,Southall等再向西一點的車站仍未被注意。不過,Southall樓市極具潛力,英國地產網站Rightmove資料顯示,Southall平均樓價較鄰近的Ealing低46%,但由2008年計起,租金增長卻是全倫敦第四高的區域。
住宅12年平均升值56%
據英國地產代理Foxtons網上資料,Southall今年3月整體平均住宅樓價約36.05萬英鎊(約349萬港元),較全倫敦平均值低41.2%。該行引述官方數據,Southall住宅平均樓價由2008年的23.13萬英鎊(約224萬港元),反覆升至今年3月的36.05萬英鎊(約349萬港元),約12年累積上升55.9%。
英國物業網站Zoopla數據指出,現時Southall住宅整體平均叫價約39.5萬英鎊(約382萬港元),由1房的27.46萬英鎊(約266萬港元)至5房的64萬英鎊(約620萬港元)。整體平均租金叫價為每月1574英鎊(約1.52萬港元),由1房的903英鎊(約8743港元)至5房的2193英鎊(約2.12萬港元)。
路透在今年6月向21名策略師進行的調查顯示,全英國樓價今年預計會下跌5%,明年反彈1.5%,2022年再升3.5%,亦即到2022年底才重回疫前水平。2020年倫敦樓價同樣預期下降5%,但策略師預測2021年回升2%,2022年更可彈4.3%,復元速度會較英國其他城市快。
「伊利沙伯線概念物業」的樓價升勢在過去兩年停了下來,因為當局宣布伊利沙伯線押後通車;加上倫敦整體樓市同期略為降溫,因此沿線車站附近物業價格也跟隨回軟。
社區更新由東至西
不過,業界認為,這只是短暫情況,當伊利沙伯線通車在即,車站附近的樓價又會上升。伊利沙伯線不只帶來交通方便,各地方政府也趁機把車站附近地區進行重建翻新,提升居住環境質素,因此相信這些物業在未來4、5年的升值潛力將較其他地區佳。
Ealing自治市便是藉伊利沙伯線推動更新社區的好例子,該市正在逐區翻新,由東邊做起,近年已擴展到Southall,其中心地帶會有50萬方呎全新商用空間,包括店舖、戲院、社區及康樂設施。由於該區將增加住宅,為迎接新居民,Southall亦會新建小學。
當局把Southall火車及地鐵站附近一帶列為The Southall Opportunity Area(具發展潛力的棕地),規劃一些工作空間給中小企使用,鼓勵初創,製造就業。除了改善道路運輸,Southall同時新闢單車徑和跑步徑,迎合單車代步愈來愈普遍的趨勢,並讓居民有更多空間進行戶外運動。而Southall Boardway小區全屬The Southall Opportunity Area範圍內。
文:謝世民