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英國曼徹斯特索爾福德返老還童
舊改不停步 人口年輕化 交通網完備

周六地產專題_海外置業

2020年5月23日

英鎊持續弱勢,兌港元維持在10算之下,計劃在英國買樓作長線投資的人士不禁蠢蠢欲動。談到英國置業,大多會想起倫敦,其實首都以外也有值得留意的城市,例如英格蘭北部的英國第二大都會區大曼徹斯特郡(Greater Manchester)中央的索爾福德市(Salford),過去50年不斷進行都市更新,創造大量職位,離開的人口逐漸回流兼且年輕化,住屋需求自然有增無減。該市過去5年樓價大漲近四成,升幅比曼徹斯特市及大曼徹斯特郡出色,更跑贏倫敦。

仲量聯行今年3月發表英國樓價走勢預測報告顯示,大曼徹斯特郡內的曼徹斯特市(Manchester)住宅租售價未來5年升幅將冠絕英國,預料樓價升17.1%,高於全國平均值的14.8%,也險勝倫敦的17%;而曼徹斯特市期內16.5%的租金升幅,更遠超倫敦的15.4%。

由於這份報告沒有計入疫情因素,曼徹斯特市的住宅升值力儘管很大可能不及預期,但即使最終要跌價,整體形勢依然沒變,曼徹斯特市的跌幅仍會較輕,前景勝過倫敦等其他城市的優勢不減。

 

樓價5年漲四成 大勝倫敦

英國政府土地註冊局(HM Land Registry)數據顯示,索爾福德市今年3月1日整體平均住宅樓價約17萬英鎊(162萬港元),按月漲1.53%,按年錄得2.92%升幅。曼徹斯特市期內整體平均住宅樓價約18.45萬英鎊(約175萬港元),按月漲2.67%,按年升3.59%。至於大曼徹斯特郡整體住宅樓價,期內約17.76萬英鎊(約169萬港元),按月升0.93%,按年升4.58%。而首都倫敦整體平均樓價約48.58萬英鎊(約462萬港元),按月漲1.21%,按年有4.66%升幅。

若以長線升值力計,倫敦樓價升幅則不及索爾福德市和曼徹斯特市甚至大曼徹斯特郡。截至今年3月1日的過去5年,倫敦整體住宅樓價累升20.04%,大曼徹斯特郡上揚31.22%,曼徹斯特市則升37.27%,索爾福德市更大漲37.93%。

大曼徹斯特郡物業受青睞,主要因為預計本土經濟和人口會快速增長。為了改變英格蘭北部經濟落後於南部的局面,2014年卡梅倫(David Cameron)擔任英國首相時,推出北方經濟引擎計劃(Northern Powerhouse),全力發展北部。此後雖然換了兩位首相,但這項國策未受動搖,首相約翰遜(Boris Johnson)在去年底大選中,正是靠北部的工黨票倉倒向保守黨而獲勝,因此現屆保守黨政府更加重視投資北部刺激經濟,以報答選民。

住屋便宜 162萬港元有交易

曼徹斯特市作為北部最大城市,自然成為推動北方經濟的核心,肩負起帶動整個地區的重任。以航空為例,在未受疫情影響前,香港直飛英國的航線,除了倫敦外,就只有曼徹斯特市,可見該市的經濟發展和對外連繫十分發達。

要在大曼徹斯特郡置業,無論是打算自住抑或投資收租,不一定要在曼徹斯特市中心搵盤,毗鄰市鎮都有不錯選擇,例如在索爾福德市約162萬港元有交易,較曼徹斯特市中心便宜,但交通方便程度與住在市中心分別不大。

事實上,索爾福德市東部的Irwell Riverside和Ordsall區,與曼徹斯特市中心只相隔一條歐韋爾河(River Irwell),有完善火車和道路連接,由Salford Central火車站出發,一個站就到曼徹斯特市交通樞紐之一的Victoria站,再轉乘輕鐵等其他交通工具,便可輕鬆到達曼徹斯特市的唐人街、蘇豪區Northern Quarter、金融區Spinningfields及購物區等。

參考地產網站Houses for sale & to rent的資料,Irwell Riverside區過去3年僅得2宗住宅買賣,平均成交價約11.225萬英鎊(約107萬港元)。

當地地產網站Rightmove顯示,鄰近Irwell Riverside區的成交有Ewart Avenue 15號一個4房排屋,今年2月以18萬英鎊(約171萬港元)易手,原業主持貨約9年,賬面獲利89.5%。鄰區的放盤有位於Liverpool Street的Middlewood Plaza一個3層洋房,叫價32.5萬英鎊(約309萬港元)。

索爾福德市在工業革命時期靠紡織業起家,經濟發達,早在十九世紀,經濟和社會活動已跟曼徹斯特市緊密相連。英國全國紡織業於二十世紀初開始式微,索爾福德市差不多同一時期隨之衰落,到1990年才扭轉形勢。

無間轉型 職位增人氣回升

1970年開始,索爾福德市積極進行舊區改造,至今仍然持續。隨着曼徹斯特市、索爾福德市等10個自治市鎮在1974年組成大曼徹斯特都會區,今天的索爾福德市已不再只是「曼徹斯特市郊」這麼簡單。

索爾福德市人口過去10年大增約3.2萬,目前超過23萬,英國政府預測2037年前再上升11%。市議會預計未來25年會增添4萬個職位,再加上人口年輕化,外移問題將消失,令置業及租住需求持續殷切。市政府也加緊推動住宅開發,並以高質及環保為大前提,既安頓目前市內膨脹的人口,也希望疏導曼徹斯特市中心的密集人口流向索爾福德。

 

 

 

文:謝世民

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