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「歐洲矽谷」都柏林樓價走強仍親民
愛爾蘭積極引資經濟勁 受惠英國脫歐

周六地產專題_海外置業

2021年9月11日

港人投資海外物業,英國為大熱之選,其鄰國愛爾蘭相對冷門,事實上,該國近10年來經濟持續強勁,更是英國脫歐的受惠國之一,值得了解一下當地樓市。愛爾蘭樓價近年升幅不小卻仍親民,首都都柏林今年6月住宅價格指數雖較2012年初低位上揚逾倍,但比2007年初歷史高峰仍相差17.7%,平均樓價只是437萬港元。

愛爾蘭經濟近30年來多番起落,2008年發生全球金融海嘯,曾令愛爾蘭深陷主權債務危機,地產泡沫爆破拖累最大,淪為「歐豬」五國的一員,2010年要向國際貨幣基金組織(IMF)求援。其後愛爾蘭政府致力改革,積極招商引資,4年後開始分批償還IMF的貸款,其時國內生產總值(GDP)增長達8.6%,冠絕全歐。該國得以翻身,主要歸功於低稅政策(企業稅稅率12.5%)及寬鬆的營商環境,令外國直接投資(FDI)大增,同時運用作為英語國家的有利條件扮演歐美企業的橋樑,率先擺脫「歐豬」的污名。

 

擺脫「歐豬」污名 國民收入增

愛爾蘭近10年來風調雨順,去年GDP增加3.4%,是歐盟唯一正增長的經濟體,今年頭3個月GDP上升7.8%,表現繼續為歐洲之冠。研究機構Eurofound發表歐盟與英國最低工資數據,今年1月愛爾蘭以每月1724歐羅(約15895港元)排名歐盟國家第二高,僅次盧森堡。國家經濟好,國民收入增,都有利樓市發展,特別是樓價全國之冠的都柏林。

都柏林自中世紀以來一直是愛爾蘭的首都及最大城市,現今更有「歐洲矽谷」的美譽,吸引不少國際金融及科技巨擘進駐設立公司或研發基地。都柏林地區由都柏林市和都柏林郡組成,面積約922平方公里,人口超過100萬。1994年,都柏林郡(不包括都柏林市)重新劃分為3個部分,各有行政部門,分別是Dún Laoghaire-Rathdown、Fingal及南都柏林(South Dublin)。

 

全國樓價倍升 未達歷史高位

根據愛爾蘭中央統計局(CSO)資料,全國住宅價格指數今年6月報143.4,連升13個月,按年上揚6.9%,較2013年初的低位73.4飆升95.4%,但距離2007年歷史高位仍差12.3%。都柏林住宅價格指數則連漲12個月,最新報131.6,按年升6.4%,較2012年初低位64.6上揚逾一倍,但比2007年初低17.7%。

全國6月洋房價格指數按年升7%,都柏林洋房價格指數則漲7.4%,當中以南都柏林表現最佳,有8.7%升幅。分層樓價方面,全國錄得5.7%按年漲幅,都柏林則略升2.1%。

愛爾蘭整體住宅交投量6月份有3473宗,按月增加8.3%,按年大升53.1%。期內,二手買賣佔84.9%,一手佔15.1%。CSO又指出,截至今年6月止的一年間,愛爾蘭錄得41460宗買賣,約32%由首次置業的用家購入,54%屬換樓客,餘下14%為投資者。

首都住宅均價437萬港元稱冠

愛爾蘭截至今年6月的12個月平均樓價為30.77萬歐羅(約284萬港元),都柏林造47.41萬歐羅(約437萬港元),為全國樓價最高的地區;高中之高是Dún Laoghaire-Rathdown,平均價約63.8萬歐羅(約588萬港元)。

地產網站Daft發表愛爾蘭今年第二季住宅租務市況報告,租金按年上揚5.6%,為連續第36個季度錄得按年升幅,平均月租1477歐羅(約13618港元)創新高,10年來漲價79%。

報告指出,今年8月全國罕有地只得2455個租盤,按年大減50%,期內都柏林佔1666個租盤。回顧2015年至2019年租盤緊張的時期,平均每月仍有約3900套房屋可供出租,由此可見現時租盤緊缺的程度。

都柏林今年第二季租金按年上升0.5%,市中心表現最差,跌3.2%,平均月租1985歐羅(約18302港元),但10年來約有一倍升幅;南都柏林月租2137歐羅(約19703港元),與去年同期持平,10年則漲92%。

以傳統郵區劃分,都柏林住宅租金以第4區最高,今年第二季1房分層單位平均月租1839歐羅(約16956港元),2房洋房每月2146歐羅(約19786港元)。都柏林住宅租金回報可觀,1房分層單位由最低5.8厘(第2區)至最高12.5厘(第17區)。

已移居愛爾蘭的港人黃先生,本身是提供愛爾蘭教育及移民服務的香港億信教育負責人,他指出,愛爾蘭的房產權與英國相似,獨立屋和排屋一般是永久業權,分層住宅(特別是新建)多為999年期。香港較少有愛爾蘭物業推售,有興趣人士可搜尋當地的地產代理網頁,並到監察物業服務供應商的機構Property Services Regulatory Authority(PSRA)網站(http://www.psr.ie),了解該代理行的信譽;同時不要忘記查看專業拍賣師和估價師協會(Institute of Professional Auctioneers & Valuers, IPAV)的網站(https://www.ipav.ie),這是愛爾蘭拍賣師的國家登記冊,相當於香港的地產代理監管局。若買家透過代理成功購置物業,費用一般為樓價的2%;若需要申請按揭,當地亦有銀行承辦,包括Bank of Ireland、Allied Irish Banks及Ulster Bank。

賣樓利潤33%須打稅 可扣成本

愛爾蘭物業稅項包括印花稅、房產稅、租金所得稅、資本利得稅等,到目前為止還沒有海外人士額外印花稅。以一個造價100萬歐羅(約922萬港元)或以下的單位為例,印花稅為樓價的1%,房產稅是樓價的0.18%;至於超過100萬歐羅(約922萬港元)的物業,印花稅為2%,房產稅為0.25%。房產稅須每年繳付,相當於香港的物業差餉。

租金所得稅方面,年租金3.53萬歐羅(約32.5萬港元)或以下,須付20%;扣除這部分後,超出的金額則提高至40%。

至於資本利得稅相對較高,為賣樓利潤的33%,但可扣除成本例如買樓時產生的費用如律師費、代理佣金及裝修費等。扣除相關費用後,首1270歐羅(約11709港元)的利潤可獲豁免。

 

 

 

文:楊淨

 

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